上海2022年11月29日 /美通社/ -- 近日，2022觀點商業年會在上海舉行，會議以“回歸、進化與創新”為主題，邀請來自商業發展商、運營商、金融機構、專家學者、零售商、品牌商以及政府協會領導等眾多業內人士參與，共同探討新的商業模式及商業邏輯。高力國際華東區項目綜合運營執行董事鄭河龍受邀出席會議，并發表主題演講《商業地產的精細化運營》。

鄭河龍先生在演講中指出：“房地產，尤其是商業地產進入大運營時代，需要精細化的運營來創造更大的價值，為商業地產企業或商業地產項目帶來更大的競爭力。”

在整個地產行業經歷了野蠻增長時代后，商業地產行業也亟待解決供應量巨大、項目同質化嚴重的問題，行業發展的重點從原來的拼速度、拼規模，到現階段需要關注如何去化、如何運營。那些更加擅長精細化運營的輕資產運營機構，在已然到來的大運營時代將會持續“出圈”。

目標

精細化運營的目標，就是用相對經濟的成本，創造最大的項目收益，創造更大的項目價值。

商業運營要重點關注兩個最關鍵主體：一個是商場的消費者，另一個是參與經營的商家。基于此，高力國際認為商業運營的成功是系統化的成功，其應具備以下八大要素：

1. 長期持有

長期資本是商業地產可以健康發展的前提。從市場表現看，不論是商業項目、還是辦公樓項目，采用了標準化設計、建造、整體招商以及運營的效益表現，都往往要好于散售型項目。事實證明，散售型項目的租金、租戶水準大多都在中低位徘徊，例如很多商住兩用樓，一些住宅開發商開發的散售型寫字樓，甚至有些散售型的超高層項目亦是如此。

2. 統一運營

對于商辦類項目，統一的招商、營運以及后期管理很重要。對于很多商場來講，開業意味著“挑戰的開始”，一般都需要經過1-2輪、甚至3輪的調整，才能逐步達成穩定。不同的運營公司，會有不同的招商、運營資源或風格。如果不同的運營公司在不同階段來操盤同一個項目，可能會對項目帶來不必要的問題，影響運營效益。

3. 精準定位

通過調研商業項目周邊可輻射范圍內的人口結構：包括年齡層次、消費習慣以及消費力等，分析項目周邊的競爭對手：包括對方的體量、檔次、租金、業態組成、品牌、人流量、銷售額等，了解項目所在區域未來可能的新增供應、對項目的潛在影響等，進行精準項目定位：包括目標客群、經營定位、業態配比、平面布局及分割、業態落位甚至品牌落位等。

4. 招商前置

商業項目最好能在設計階段就鎖定主力店、次主力店的位置、面積等，甚至可以根據商戶的要求，提前預留一些關鍵的技術參數，比如承重、層高、用電量，餐飲條件等。專業及經驗豐富的招商團隊，能夠通過招商前置更好地服務重點商戶，讓后期運營更加高效。

5. 設計深化

項目的策劃定位、設計及預招商階段，需要根據意向客戶的反饋不斷進行前置性調整，這就要求對應設計方案也保持動態深化。這些方案包括關鍵技術參數，例如承重、層高、用電、餐飲條件預留；交通動線的組織，例如主入口位置、人流動線、貨流動線規劃；以及各類標識導引系統、信息發布點位、燈光設計、商業場景的布置等各類設計細節。

6. 成本平衡

成本平衡一般指兩個平衡：一是項目定位與成本管控的平衡，比如集中式商業與社區商業公區裝修標準的區別；二是短期成本與長期運營成本的平衡，比如項目暖通設備采購成本節約與使用能耗成本的平衡。實際上就是品質追求與成本控制之間的平衡，短期成本與中長期效益之間的平衡。

7. 營運管理

商業項目需要為商戶提供營運支持，例如營造好的經營環境，通過活動促銷導流拉動銷售；根據開業后的各類數據統計分析，例如人流量、不同鋪位的坪效、各單品的銷售額等，進行調改優化，包括品牌的調整，動線的優化，平面布局的優化，甚至是業態的調整。商業項目的運營始終在不斷的動態調整中獲得提升機會。

8. 智慧平臺

營運管理需要有各類基礎信息和數據的支撐，才能做出更加精準、科學的判斷，并做出及時的調整，比如分析店鋪租金坪效、銷售坪效、租售比等定量指標評估商戶的健康度，從而制定調整策略；通過統計消費者的逛街動線、購買偏好等制定信息推送策略等。先進的智慧化技術手段和科學的分析方法，是精細化運營能夠真正實現的關鍵工具。