北京2021年6月25日 /美通社/ -- 2021年6月24日，房訊指數(shù)研究院主辦的“中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)暨第三屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇”在北京召開，會(huì)上，發(fā)布了《中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報(bào)告》。

本次會(huì)議以“開拓新渠道，開創(chuàng)新生態(tài)”為主題，會(huì)上，2021中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)測(cè)評(píng)成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)”測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由房訊指數(shù)研究院主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開展3年，測(cè)評(píng)成果已成為評(píng)判商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。

本次發(fā)布的《2021中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報(bào)告》指出，在房住不炒、“三道紅線”和“土地出讓兩集中”政策影響下，隨著規(guī)模增速與利潤增速雙雙下滑，土地紅利和金融紅利逐漸消失，住宅地產(chǎn)黃金十年周期已走到了末端。此消彼長，以2021年5月中國公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的誕生為標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)黃金十年周期徐徐拉開帷幕，中國正處于黃金十年周期的起點(diǎn)上。

根據(jù)《2021中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報(bào)告》顯示，商業(yè)地產(chǎn)10強(qiáng)整體沒有太大變化，整體相對(duì)較為穩(wěn)定。其中，萬達(dá)繼續(xù)位列第一，萬象生活、中海商業(yè)、紅星美凱龍、大悅城分別位列第二、第三、第四、第五，富力商業(yè)、寶龍地產(chǎn)、保利商業(yè)分別位列第六、第七、第八；印力和龍湖位列第九、第十。

房訊指數(shù)研究院指出，2021年5月，隨著首批九單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）火爆發(fā)售，醞釀十年有余的中國公募REITs終于誕生。房訊指數(shù)認(rèn)為，公募REITs打通商業(yè)地產(chǎn) “投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，同時(shí)為投資者打開了商業(yè)地產(chǎn)投資的大門，標(biāo)志著中國商業(yè)地產(chǎn)步入成熟市場(chǎng)階段。因此，商業(yè)地產(chǎn)站在新周期的起點(diǎn)，黃金十年呈現(xiàn)四大趨勢(shì)變化：第一，新商業(yè)，以新零售、新電商、新消費(fèi)為代表的新商業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁且前景可期；第二，新辦公，以智慧辦公的崛起為標(biāo)志，新建在建寫字樓在硬件和軟件上的標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新改變了工作定義和企業(yè)定義，預(yù)示了新辦公的新趨勢(shì)；第三，新園區(qū)，定制化、專業(yè)化、數(shù)字化、生態(tài)化的四化園區(qū)有望脫穎而出；第四，新居住，2021年隨著政策上住房市場(chǎng)和住房保障兩大體系的完善，供給端呈現(xiàn)多元化規(guī)范化，需求端新生代租賃群體觀念革新，揭示了新居住的新邏輯。

新商業(yè)：山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村

在經(jīng)歷了疫情的洗禮之后，中國商業(yè)地產(chǎn)不僅在市場(chǎng)端實(shí)現(xiàn)了快速恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整戰(zhàn)略，以重度運(yùn)營和數(shù)字科技賦能行業(yè)發(fā)展，以創(chuàng)新的商業(yè)模式滿足消費(fèi)內(nèi)循環(huán)趨勢(shì)，從而進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的“新賽道”。

2021年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定恢復(fù)。以商業(yè)地產(chǎn)來看，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1-3月，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的開發(fā)投資額同比增速均超過10%，其中商業(yè)營業(yè)用房為2397億元，同比2020年一季度增長13.8%。彰顯了行業(yè)韌性，也體現(xiàn)了行業(yè)發(fā)展信心有所增強(qiáng)。

銷售方面，2021年一季度商業(yè)營業(yè)用房銷售面積較2020年一季度增長24.9%，較2019年仍有差距，并沒有完全恢復(fù)到疫情前的情況。存量上，2021年一季度商業(yè)營業(yè)用房待售面積同比下降3.7%，庫存量相對(duì)減少。不可忽視的是，在新開工面積增長的前提下，未來市場(chǎng)仍將面臨著較大的去化壓力。

以商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓兩者之間比較，辦公樓的銷售面積數(shù)據(jù)更積極一些，較2020年一季度增長34.4%，商業(yè)營業(yè)用房則為24.9%。在疫情沖擊下，商業(yè)營業(yè)用房受到的影響相對(duì)較大，增速回升也更慢一些，體現(xiàn)了該業(yè)態(tài)較弱的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

從市場(chǎng)端來看，隨著整體商業(yè)環(huán)境繼續(xù)回暖，消費(fèi)市場(chǎng)加快復(fù)蘇，餐飲等接觸式消費(fèi)明顯改善，實(shí)體零售店鋪經(jīng)營繼續(xù)回升。一季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額105221億元，同比增長33.9%，兩年平均增速為4.2%，與去年四季度環(huán)比增長1.86%。

2020年整體來看，新冠疫情導(dǎo)致全國商品零售額下降，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)。年初疫情肆虐期間居民生產(chǎn)、生活受限，線下消費(fèi)市場(chǎng)受到?jīng)_擊；到二三四季度市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)規(guī)模仍保持增長，但增速有所回落。

新辦公：沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春

展望“十四五”期間，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)優(yōu)化的影響下，寫字樓市場(chǎng)基本面有望得到進(jìn)一步鞏固和提升。長期來看，隨著國家金融開放和科技創(chuàng)新的持續(xù)推進(jìn)，寫字樓市場(chǎng)仍有較大的增長空間，行業(yè)深度運(yùn)營和創(chuàng)新趨勢(shì)也將得到進(jìn)一步的深化。

2021年新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)恢復(fù)。雖然在下行趨勢(shì)和疫情影響下，去年寫字樓物業(yè)出租率和租金整體有所下滑，但得益于今年整體形勢(shì)的利好以及從業(yè)者積極的運(yùn)營，全國寫字樓市場(chǎng)投資、銷售以及租賃等各項(xiàng)數(shù)據(jù)穩(wěn)步回升，市場(chǎng)回歸疫情前的發(fā)展曲線。

截至2021年一季度，外部不確定性因素對(duì)寫字樓市場(chǎng)的沖擊減弱，整體需求承接2020年下半年的復(fù)蘇步調(diào)，越來越多的企業(yè)正在積極釋放其新租或搬遷需求。各項(xiàng)積極因素推動(dòng)下，寫字樓市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)，重點(diǎn)城市迎來“開門紅”，空置率上升的趨勢(shì)得到緩解甚至改善，租金降幅收窄，逐漸趨于平穩(wěn)。

從大宗物業(yè)交易表現(xiàn)來看，雖然交易市場(chǎng)周期變長，但在自用、投資雙輪驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度并未下降，投資者仍對(duì)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保持高度關(guān)注。無論是自用亦或投資，寫字樓依然是商業(yè)地產(chǎn)投資者的首選。

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，寫字樓市場(chǎng)租戶端結(jié)構(gòu)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，金融和科技客戶勢(shì)頭強(qiáng)勁，拉動(dòng)了市場(chǎng)需求的增長。業(yè)主端則不斷提升寫字樓物業(yè)質(zhì)量，積極采用靈活租賃、智慧物業(yè)及增值服務(wù)等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。

2021年第一季度，全國辦公樓行業(yè)穩(wěn)健復(fù)蘇，各項(xiàng)數(shù)據(jù)較去年同期有大幅回升，基本恢復(fù)到疫情前狀態(tài)。當(dāng)然這也與2020年一季度整體行業(yè)受疫情突然沖擊而出現(xiàn)基本面數(shù)據(jù)大幅下滑有關(guān)。

市場(chǎng)銷售方面，一季度全國辦公樓銷售面積575萬平方米，較2020年同期增長34.4%，與2019年一季度（671萬平方米）仍有差距，但已經(jīng)顯示出疫情后良好的恢復(fù)態(tài)勢(shì)。

全國主要城市2021年首季度凈吸納量錄得125萬平方米，在連續(xù)多年供大于求的趨勢(shì)下，本季度全國整體凈吸納量高于新增供應(yīng)水平，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需的基本均衡。其中，四個(gè)一線城市甲級(jí)辦公樓凈吸納量合計(jì)達(dá)到89萬平方米，已達(dá)去年全年總值的60%以上。二線城市辦公樓市場(chǎng)也有不同程度的回暖，第一季度凈吸納量共錄得36萬平方米，市場(chǎng)信心有所提振。

總體來看，中國寫字樓市場(chǎng)短期仍將面臨供應(yīng)過剩、租金下行的局面，但中國經(jīng)濟(jì)基本面長期向好，金融、TMT行業(yè)仍強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，將持續(xù)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)租賃需求，長期仍擁有增長引擎。

新園區(qū)：蓬山此去無多路，青鳥殷勤為探看

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展將面臨四大趨勢(shì)：開發(fā)模式將從"賣房賣地"轉(zhuǎn)向"持有運(yùn)營"，產(chǎn)品模式將從"園區(qū)經(jīng)濟(jì)"轉(zhuǎn)向"城市經(jīng)濟(jì)"，盈利模式將從"客戶思維"轉(zhuǎn)向"伙伴思維"，運(yùn)營模式將從"管理園區(qū)"轉(zhuǎn)向"服務(wù)園區(qū)"。

2020年的新冠肺炎疫情給產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來了巨大的沖擊，在疫情影響下，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩。而外部環(huán)境的變化也使園區(qū)的運(yùn)營招商一度面臨困境，導(dǎo)致園區(qū)運(yùn)營商營收與利潤的下滑。但在政策扶持、融資渠道暢通、數(shù)字化賦能等多重利好的帶動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)依舊將迎來蓬勃的發(fā)展。

從整體行業(yè)來看，隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，越來越多市場(chǎng)化運(yùn)作的園區(qū)開始“去地產(chǎn)化”，以信息化、智能化應(yīng)用，全面提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營能力；同時(shí)，聯(lián)合政企、金融與科研機(jī)構(gòu)多方協(xié)同深化合作，打造一站式、生態(tài)閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)集群也為產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供了助推力。

展望未來，在國家不斷擴(kuò)大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、加快構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的背景下，各級(jí)政府從多方面加快新基建建設(shè)進(jìn)度，作為產(chǎn)業(yè)集群載體空間的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，仍有巨大的發(fā)展空間。

房訊指數(shù)認(rèn)為，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展將面臨四大趨勢(shì)。
1、開發(fā)模式將從"賣房賣地"轉(zhuǎn)向"持有運(yùn)營"。
2、產(chǎn)品模式將從"園區(qū)經(jīng)濟(jì)"轉(zhuǎn)向"城市經(jīng)濟(jì)"。
3、盈利模式將從"客戶思維"轉(zhuǎn)向"伙伴思維"。
4、運(yùn)營模式將從"管理園區(qū)"轉(zhuǎn)向"服務(wù)園區(qū)"。

新居住：長風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海

短期來看，大城市住房問題、租賃住房將成為政策發(fā)力的重點(diǎn)，新市民的住房需求同樣得到重視，這是基于去年以來市場(chǎng)變化做出的政策措施。而從中長期來看，住房市場(chǎng)和住房保障兩大體系的完善，成為今后五年的政策目標(biāo)，這也將對(duì)未來的調(diào)控思路作出引領(lǐng)。

2020年，在“租購并舉”政策推進(jìn)落實(shí)下，住房租賃市場(chǎng)行為正逐漸規(guī)范，市場(chǎng)環(huán)境亦進(jìn)一步改善。

從政策來看，國家“十四五規(guī)劃”提出，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范與發(fā)展成為未來五年的重要工作，也是關(guān)系社會(huì)民生的關(guān)鍵因素，租賃市場(chǎng)的發(fā)展迎來挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

結(jié)語：兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山

2020年以來，新冠疫情對(duì)于整個(gè)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)包括商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都是一次前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)，尤其是商業(yè)板塊損失最重，辦公在其次。這進(jìn)一步加速了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌，同時(shí)倒逼著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

從全國來看，當(dāng)前商業(yè)辦公行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應(yīng)高峰，推動(dòng)空置率的走高和租金（售價(jià)）水平的下降。根據(jù)房訊指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2020年下半年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運(yùn)行，均創(chuàng)十年新高；上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率接近30%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達(dá)35%。

另一方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中小微企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷售市場(chǎng)占比超過60%以上，是商業(yè)地產(chǎn)需求的主要力量。

商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)重要的細(xì)分領(lǐng)域，購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園是承載區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要載體。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)正逐步朝著多元化發(fā)展，形成獨(dú)特的消費(fèi)新業(yè)態(tài)、新物種和新生態(tài)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)與投資、消費(fèi)以及產(chǎn)業(yè)的升級(jí)發(fā)展關(guān)系更加密切，可以說是產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)力。

房訊指數(shù)提出應(yīng)對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的四個(gè)策略和建議。

1、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)刺激商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新增需求釋放。

中國服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重只有54%左右，距離服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體還有20%-30%的差距。大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，特別是高端服務(wù)業(yè)將從很大程度上刺激新增需求的產(chǎn)生，從一定程度上抵消大量新增供應(yīng)帶來的壓力。

2、大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，通過數(shù)字經(jīng)濟(jì)促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快閑置資源去化速度。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)在中國的發(fā)展規(guī)模目前已經(jīng)全球第二，但數(shù)字經(jīng)濟(jì)占整體GDP的比重卻只有36%左右，相較于英美德三國超過60%的比重來講，中國的差距依然較大。數(shù)字經(jīng)濟(jì)為服務(wù)也提供了更適合其發(fā)展的沃土，服務(wù)貿(mào)易為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更大的需求動(dòng)力。當(dāng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)不斷提升服務(wù)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和規(guī)模的同時(shí)，也會(huì)創(chuàng)造出更多的商業(yè)、辦公面積需求。

3、整個(gè)城市一盤棋，政策保持靈活性，需要因地施政或因"區(qū)域"施政，打破行政區(qū)之間阻礙企業(yè)流動(dòng)或擴(kuò)張的各種限制和束縛，緩解產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)供給錯(cuò)配的問題。

城市整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的高空置率并不意味著各個(gè)子市場(chǎng)也會(huì)存在高空置率的問題，往往是高空置率和低空置率的在不同的子市場(chǎng)出現(xiàn)。這種供需錯(cuò)配的問題在不同的城市都有出現(xiàn)，具有一定的普遍性。因此，商業(yè)地產(chǎn)作為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要的硬件基礎(chǔ)設(shè)施之一，除了需要建立市場(chǎng)化的租賃市場(chǎng)，還需要在卡脖子的重點(diǎn)政策層面給企業(yè)松綁，甚至是在政策上打破行政區(qū)域的界限，以城市大局思維為前提，助力解決企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張需求的同時(shí)，解決經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)在錯(cuò)配上的問題。

4、嚴(yán)控新增商業(yè)地產(chǎn)用地供給，配合產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行土地資源精準(zhǔn)匹配。

從目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的高供應(yīng)量和高空置率的現(xiàn)狀反映了商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的不匹配。

商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)在很大程度上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出未來5年的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度所需要的規(guī)模，透支了產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來的土地資源需求。雖然隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相信這些高供應(yīng)量都會(huì)被市場(chǎng)所吸收，但人們承擔(dān)的是時(shí)間成本，機(jī)會(huì)成本和樓宇維護(hù)成本等。因此，商業(yè)地產(chǎn)土地資源和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)的機(jī)制建設(shè)需要更加細(xì)化的工作，因此就需要貼近市場(chǎng)，更深入企業(yè)，從微觀需求匯總反推商業(yè)地產(chǎn)土地資源的更加合理化配置。

2021年度中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)榜單