北京2025年12月25日 /美通社/ -- 2025年12月23-24日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內卷與進化：商業(yè)辦公的范式變革"。論壇年會聚焦"十五五"規(guī)劃與房地產發(fā)展新模式、宏觀經濟與商業(yè)地產可持續(xù)發(fā)展之道、寫字樓產業(yè)園從空間到價值的進化之路、寫字樓從運營管理到資產管理的范式變革、產業(yè)園從空間進化到產業(yè)生態(tài)的范式變革五大核心主題，深入探討在全球經濟格局變遷與科技革命的交織影響下商業(yè)辦公的范式變革。

本屆年會實現(xiàn)多項"首次"突破：首次舉辦"2025熱點寫字樓產業(yè)園渠道代理精準對接洽談會"分論壇，首次頒發(fā)『商業(yè)辦公建筑綜合評價標準（修訂版）』課題組專家聘書，首次發(fā)布《2025年中國寫字樓產業(yè)園競爭力研究報告》，并隆重舉行第22屆『中國商業(yè)地產金廈獎』頒獎典禮。

本屆年會由北京市投資促進服務中心、全聯(lián)房地產商會指導，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會、商業(yè)辦公建筑標準化委員會支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)CORC聯(lián)合主辦，同時得到了大悅城控股、金茂北京，中海商業(yè)、金隅資產、遠洋北京、中海新城、富華置地、麗澤數(shù)字金融科技示范園、北京理工大學朝陽科技園、華貿中心、華彬中心、WeWork中國、鼎好DH3、首開廣場?望京、大興投資大廈、長安興融中心、京城資產、北重園、雄安?電建智慧城等合作伙伴的支持。來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。

中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦22屆年會，聚焦商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展進程，記錄并見證寫字樓產業(yè)園行業(yè)歷史軌跡，是國內商業(yè)地產行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！

北京市投資促進服務中心黨組成員、副主任唐永宏在致辭中表示，商業(yè)地產在現(xiàn)代經濟體系中擔任了重要位置，在城市發(fā)展中扮演著塑造城市形象和提升競爭力的關鍵角色，是城市經濟的重要驅動力。目前，北京甲級寫字樓市場延續(xù)持續(xù)回暖態(tài)勢，租賃活躍度穩(wěn)步提升，空置率持續(xù)回落。自三季度末，全市平均空置率19%左右，環(huán)比、同比分別下降0.6和0.1個百分點。他表示，在辦公樓市場方面，北京深化配置試點擴容，大力支持存量升級改造，優(yōu)化租戶服務環(huán)境。在商業(yè)地產投資方面，北京不斷激活市場交易活力，支持內資企業(yè)參與優(yōu)質商業(yè)資產并購，拓寬融資渠道，強化區(qū)域協(xié)同發(fā)展。在工業(yè)物流集團方面，優(yōu)化空間布局，支持綠色智能轉型，強化區(qū)域協(xié)同，深化京津冀物流一體化。

全聯(lián)房地產商會黨委常務副書記、秘書長趙正挺認為，房地產的新模式，必須以數(shù)字化為底座，以資產運營為核心，以價值重構為目標。數(shù)字化，不再是房地產行業(yè)的"選擇題"，而是高質量發(fā)展的"必答題"。

"數(shù)字房地產"的終極目標，是實現(xiàn)"資產數(shù)字化"。這不僅是技術升級，更是商業(yè)模式、治理邏輯和價值創(chuàng)造方式的系統(tǒng)性重構。為此，需從三方面破局：第一，以"鏈改"為抓手，推動不動產資產數(shù)字化試點落地；第二，以"BIM+IoT+AI"為底座，構建數(shù)字孿生產業(yè)園區(qū)；第三，以"數(shù)據(jù)要素"為引擎，激活資產運營新動能。未來，"數(shù)據(jù)資產"將成為寫字樓估值模型中的核心變量，與地段、租金、空置率并列，成為第四大估值維度。

解讀：十五五規(guī)劃與房地產發(fā)展新模式

剛剛結束的中央經濟工作會議，提出：著力穩(wěn)定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。深化住房公積金制度改革，有序推動"好房子"建設，加快構建房地產發(fā)展新模式。

2025年以來，我國商業(yè)辦公市場經歷了多重挑戰(zhàn)，商辦用地、投資和新開工持續(xù)下降。寫字樓市場租售需求復蘇偏弱，空置率走高，租金售價低位徘徊，以價換量仍是當前市場主要特征。標志著商業(yè)辦公市場進入"以存量優(yōu)化替代增量擴張"的深度轉型期。

全聯(lián)房地產商會寫字樓分會執(zhí)行會長、房訊指數(shù)CORC首席研究員劉凱在發(fā)言中表示，當前，商業(yè)地產市場正站在"內卷"與"進化"的十字路口，寫字樓產業(yè)園行業(yè)面臨三大周期性變化：經濟增速處于下行期，市場供需不平衡內卷加劇，人工智能時代的到來。因此，商業(yè)辦公市場企穩(wěn)回升仍然需要一個緩慢的過程。站在今天的角度看未來一段比較長的時間，中國寫字樓產業(yè)園從空間開發(fā)到產業(yè)生態(tài)，從運營管理到資產管理，如何應對這些變化？我們認為，行業(yè)變革需要六種范式：第一，產品范式從產品為中心到用戶為中心；第二，經營范式從增量擴張到存量優(yōu)化；第三，運營范式從空間改造到城市更新；第四，資產范式從公募reits到資產數(shù)字化；第五，科技范式從互聯(lián)網(wǎng)+時代到AI+時代；第六，競爭范式從內卷式競爭到競合式共贏。

清華大學土木水利學院院長、清華大學房地產研究中心主任吳璟教授在題為"寫字樓產業(yè)園發(fā)展的宏觀變量"的主旨演講中指出，在"十五五"期間，寫字樓、產業(yè)園行業(yè)發(fā)展中，需要關注三個最重要的宏觀變量。第一，市場變量，供應壓力的化解效果。去化壓力巨大、需求復蘇不確定，亟需通過供給端調整發(fā)揮"應急"作用；第二，制度變量，土地使用權續(xù)期政策落地。建議應明確以"折價續(xù)期"作為商業(yè)用地使用權續(xù)期費用核定的基本原則；第三，科技變量，數(shù)智化轉型與數(shù)據(jù)資產。建議推動包含數(shù)據(jù)資產的商業(yè)物業(yè)價值評估，推動面向投資人的物業(yè)運營評價指標披露。

戴德梁行北區(qū)董事總經理胡峰在主題為"從全球看北京寫字樓市場的挑戰(zhàn)和機遇"演講中表示，寫字樓市場受兩大方面的影響，一個是需求量，二是供應量。從全球看主要城市寫字樓市場冷暖不一，我國四大一線城市存量方面，北京甲級寫字樓1300萬平米，上海1700萬平米。空置率方面，北京甲級寫字樓16%，上海是23%，租金北京是215元/平米，我們長期看好北京寫字樓市場。

綻思無界科技服務有限公司創(chuàng)始人官蘭蘭分享了產業(yè)園的空間價值的進化，服務價值的進化，數(shù)智化價值的進化，組織價值的進化四個維度，指出進化的核心是打造場域，傳遞理念和價值觀。

解構：寫字樓從運營管理到資產管理的范式變革

2025年，我國主要城市辦公樓市場均面臨供應過剩、結構性失衡、區(qū)域性失衡等問題。寫字樓產業(yè)園行業(yè)在政策引導和市場演變中，呈現(xiàn)出從規(guī)模驅動向效益導向轉型的趨勢，加速步入高質量發(fā)展軌道。但頭部企業(yè)的在提高盈利質量與盈利能力的同時，中小開發(fā)商運營商服務商企業(yè)分化加劇，部分企業(yè)承壓明顯。

隨著今年國家一攬子增量政策推出，對市場信心和經濟運行起到明顯的提振作用，商業(yè)地產包括寫字樓產業(yè)園行業(yè)經營環(huán)境將得到改善。我國寫字樓產業(yè)園企業(yè)如何于變局中開新局，如何突破內卷保持進化，找到自身穿越周期的核心競爭力？

北京金唐麗控置業(yè)發(fā)展有限公司常務副總經理付烜在演講中介紹了麗澤數(shù)字金融科技示范區(qū)在全球經濟格局變遷與科技革命的交織影響下，通過項目管理、工程建設、市場營銷過程中的優(yōu)化創(chuàng)新，服務首都經濟發(fā)展的思考和實踐。

2025年，寫字樓市場從運營管理到資產管理發(fā)生了哪些范式變革？在 "解構：寫字樓從運營管理到資產管理的范式變革"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國資本市場總經理劉兵擔任主持，正大僑商房地產開發(fā)有限公司寫字樓部總經理賈勝林、金茂北京資產管理總經理劉東波、中海商業(yè)北京商管商辦資產高級總監(jiān)武磊、北京華貿中心寫字樓運營部總經理王荃、WeWork中國地產戰(zhàn)略高級總監(jiān)夏軻展開了思想的交流與碰撞。

解碼：產業(yè)園從空間進化到產業(yè)生態(tài)的范式變革

根據(jù)房訊指數(shù)CORC統(tǒng)計，當前全國產業(yè)園區(qū)總建筑面積已突破60億平方米，每年新增供應量達1.4億平方米，但實際需求增速遠低于供給擴張速度。目前全國省級以上開發(fā)區(qū)平均空置率超過35%，部分新建園區(qū)甚至達到60%。北京、上海等一線城市核心區(qū)域的商務園區(qū)凈吸納量一度跌至負值。

2025年，綜合產業(yè)結構調整帶來的需求演變、產業(yè)生命周期和創(chuàng)新演變、人才結構變化和產業(yè)集聚區(qū)演變、城市功能體系完善和特征演變，標志著我國產業(yè)園市場的需求開始從數(shù)量擴張向質量提升發(fā)展，從城市功能區(qū)集聚向產業(yè)功能集聚發(fā)展，從傳統(tǒng)行業(yè)導向向新質生產力導向發(fā)展。

北京理工大學朝陽科技園董事總經理溫書閱在演講中表示，面對未來產業(yè)園穿越周期密碼有三個方向。第一，對存量資產在珍視當中。第二，對用戶需求的敬畏當中。第三，對共建生態(tài)的信心當中。 

2025年，產業(yè)園市場從空間進化到產業(yè)生態(tài)發(fā)生哪些范式變革？在"解碼：產業(yè)園從空間進化到產業(yè)生態(tài)的范式變革"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，特邀中科鈦領科技集團高級副總裁安俠睿擔任主持，中科產城(北京)建設開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝、北京兆泰城市更新發(fā)展有限公司副總經理葛曉寧、中海北京新城公司寫字樓事業(yè)部總監(jiān)段建樂、盈科律師事務所資本事務部主任呂馨、中電建產投雄安商管公司副總經理周潔進行了熱烈討論和觀點交鋒。

解密：商業(yè)地產競爭力的榜樣力量

今年以來，中國境內寫字樓產業(yè)園最具代表性的開發(fā)商、運營商和服務商企業(yè)集體選擇"進化"，多方面提升自身的資產管理和運營能力，或發(fā)力商業(yè)地產公募reits，或迭代進化明星產品線，或加快空間改造調改節(jié)奏，開啟商業(yè)辦公新范式。

同時，商業(yè)辦公行業(yè)集中度進一步提升，強者恒強的趨勢進一步深化。在舊范式被新范式取代的轉換過程中，面臨舊范式價值觀和方法論的全面重構和顛覆；頭部企業(yè)正在從行業(yè)周期到企業(yè)變革的劇變，從提供物理空間到價值空間演進，從產品到運營底層邏輯的重構。

年會上，房訊指數(shù)CORC正式發(fā)布《2025中國寫字樓產業(yè)園競爭力研究報告》，并公布了"2025中國寫字樓產業(yè)園行業(yè)競爭力100強"及分項榜單。報告指出，報告基于精準數(shù)據(jù)和前沿洞察，系統(tǒng)分析了中國寫字樓產業(yè)園開發(fā)商、運營商和服務商在核心競爭力格局中的表現(xiàn)。報告不僅揭示了2025年中國寫字樓產業(yè)園開發(fā)商、運營商和服務商在核心競爭力的總體態(tài)勢，更提出了六大創(chuàng)新對策，這些對策為中國寫字樓產業(yè)園開發(fā)商、運營商和服務商提升核心競爭力提供了系統(tǒng)化解決方案。

當天晚上，第22屆"中國商業(yè)地產金廈獎CHINA REAL ESTATE GOLDEN BUILDING AWARDS"評選結果正式揭曉，并舉行了盛大的頒獎典禮。

中國商業(yè)地產金廈獎源于2004年，由房訊網(wǎng)（FUNXUN.COM）發(fā)起，以"致敬行業(yè)創(chuàng)新者"為核心理念，每年舉辦一次。旨在通過對每年的商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展進行回顧、總結和展望，評選業(yè)內最有競爭力的項目、企業(yè)、人物的方式來推動中國商業(yè)地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。評選體系按照項目、企業(yè)和人物共分三個單元，分別根據(jù)項目申報、初選測評、專家評審三項綜合指標的得分對參選項目、企業(yè)和人物進行加權比較，分類推選出寫字樓、產業(yè)園、城市更新、購物中心、建材部品、地產服務類別以及其他獎項，。從2021年開始，中國商業(yè)地產金廈獎引入《商業(yè)辦公建筑綜合評價標準》評級系統(tǒng)和認證體系，由商業(yè)辦公建筑標準化委員會（COBS）認證發(fā)布。

此外，當天上午舉行的"熱點寫字樓產業(yè)園渠道代理精準對接洽談會"分論壇，邀請了20家來自國際五大行、知名渠道代理機構和20家寫字樓產業(yè)園開發(fā)商運營商出席，圍繞2025年市場趨勢與供需變化展開交流和對接，并對2026年市場進行了預測和展望。

24日，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會專家考察團一行走進鈺珵大廈、金隅智薈中心兩個金廈獎獲獎項目，進行了參觀考察與案例分享活動。