廣州2022年10月28日 /美通社/ -- 高力國際指出：進入三季度，廣州全市經濟運行延續穩定恢復態勢，但整體增速較去年有所放緩，目前處于經濟回穩提升的關鍵期。

市場去化不及預期 市場情緒保持謹慎樂觀

在宏觀經濟增速放緩的背景下，季內樓宇租賃成交活躍度也隨之減緩。租戶方對市場更多的采取觀望態度，并靜待市場經濟恢復明朗。本季度，租賃市場表現平淡，除了越秀和琶洲市場實現穩定去化外，其它子市場表現均不及預期。高力國際研究部數據指出，市場整體凈吸納量約為-1.6萬平方米，主要依靠新項目的預租拉動。從存量市場看，珠江新城一家互聯網科技頭部企業完成搬遷至其總部，可租賃面積被正式釋放。部分租戶因降本增效，選擇搬遷至乙級樓宇或非核心區市場。疊加部分企業因自身業務收縮釋放出自用面積，致全市增加甲級可租賃辦公空間近4萬平方米。

從新增供應看，季內迎來珠江新城一棟甲級樓宇入市，為市場帶來約13萬平方米體量。因此，受存量項目可租賃面積的釋放及新增供應的影響，空置率環比上升1.9個百分點至15.2%。至此，全市空置率已連續三個季度維持在兩位數。其中，珠江新城受新增供應及頭部企業搬遷影響，空置率時隔五年首次突破10%。琶洲市場在無新增供應的情況下，空置率環比下降4.6個百分點，需求主要來源于游戲及電商行業。高力國際認為，在當前空置率上升壓力較大的環境下，不少業主以"穩存量"的租賃策略為核心，主動挖掘有擴租意向的租戶及提前鎖定目標續約租戶，讓續約率維持在高位，以維持其競爭力。

季內，所有子市場的租金均呈現不同程度降幅。高力國際研究部數據指出，受新增供應及市場表現疲軟影響，今年前三季度全市租金已累計下降約4.1%，至157.2元每月每平方米。其中，珠江新城的租金在季內降幅最大，環比下降3.2%。區域內部分業主因階段性去化壓力而采取以價換量策略，降低報價或增加免租期。但同時高力國際也發現擁有優質租戶和穩定租戶結構的甲級樓宇，租金仍然表現出較強的韌性。

專業服務類企業租賃需求 首次超過互聯網科技類企業

據高力國際統計，季內大宗租賃成交（單個租賃成交面積超1,000平方米以上）活躍度較上季度上升約20%。值得關注的是，專業服務類企業租賃在季內表現亮眼，其需求在今年季度中首次超過互聯網科技類行業，環比增長25%。

從其細分領域看，需求主要來源于聯合辦公專業服務和律師事務所類企業。當前，承壓的租金水平對于需要承租較大面積的聯合辦公服務方是較有吸引力的。而核心區的律所行業成交租賃較以往也有明顯的提升。季內，廣東省委深改委出臺《關于支持廣州市天河中央商務區建設"四個出新出彩"示范區的行動方案》提出要深化法律服務集聚區建設，2035年示范區要提升參與全球競爭與合作的實力。同時，區域迎來粵港澳大灣區國際商務與數字經濟仲裁中心落戶，將著力構建與國際接軌的商事爭議多元解決機制，并致力推動以法制化為根基的市場營商環境。在政策環境的推動下，區域有望進一步升級成為粵港澳大灣區法律服務品牌集聚地。

互聯網科技產業依舊是拉動需求的主要動力，但其擴張速度較以往有所放緩。為了能讓互聯網科技產業走向更高質量且精細化發展，海珠區7月發布"8＋1"產業扶持培育政策，涵蓋促進產業互聯網發展、游戲產業發展、樓宇園區評級措施等九大方面，旨在進一步激發市場主體活力，有目標的針對科技新興產業要素發展以及為數字經濟人才筑巢引鳳，海珠的"科技創新驅動"交響曲被再次奏響。伴隨區域樓宇經濟政策的利好，琶洲的電商及游戲行業的需求也在本季度有所起色。

總存量即將突破7百萬方 空置率邁入"兩位數"時代

高力國際預計全年的新增項目將在四季度集中入市，為市場帶來近30萬平方米體量，主要集中在琶洲市場，屆時，廣州甲級寫字樓市場存量將突破700萬平方米。據高力國際統計，目前四季度入市項目的平均預租率已超30%，如新項目全部如期入市，高力國際預計季末市場去化水平大概率會回正。但市場情緒還需要時間恢復，如扣除新項目預租，預計去化水平不會出現強烈反彈。受新增供應及去化速度影響，預計全市空置率將進一步被推升，空置率會從2022年邁入"兩位數"時代。

盡管珠江新城在本季度空置率突破了10%，但隨著區域邁入低供應去化周期，預計空置率走勢會逐漸回落。而琶洲伴隨新增供應入市，在需求中性釋放的情況下，預計空置率會繼續爬坡。在全市經濟處于回穩提升的關鍵期時，高力國際預計市場情緒將繼續保持謹慎樂觀，短期內，持續觀望的態度仍會是市場主旋律。

高力國際廣州公司董事總經理曾慶慶先生認為："進入第三季度，廣州全市經濟運行延續穩定恢復態勢。從行業的發展角度，我們看到廣州辦公樓市場不一樣的變化：專業服務類行業在今年季內的需求首次超過互聯網科技類企業，其部分細分領域正在蓬勃發展，未來極有可能成為行業的中堅力量。在市場情緒保持謹慎樂觀的情況下，我們更需要具備明銳的市場角度來抓住機遇。"