上海2022年9月15日 /美通社/ -- 9月14日，由易居?克而瑞舉辦的第六屆地新引力峰會在滬召開。旭輝瓴寓憑借長期穩健的發展表現以及引領行業的代表性突破，斬獲住房租賃行業"2021-2022年度實力標桿"獎。峰會上，旭輝瓴寓CEO張愛華受邀做主題分享，從資管角度講述瓴寓是如何通過產品設計解決行業盈利難題的。

承接國家"房住不炒、租售并舉"的頂層設計，解決青年人、新市民的住房問題是近年來各地方政府的職責所在，也是提高城市競爭力、實現可持續發展的必然要求。以上海為例，既要保障合理供應、合理選址、合理控制租金，還要能享受美好生活，滿足青年人的住房需求，促進安居樂業。張愛華在分享時談到，

"做租賃企業每天都在面對不同的變化與挑戰，唯有使命與情懷不變，那就是為新市民、青年人提供另一種可負擔的美好生活選擇，不再為買房困擾。但光有使命不夠，行業的可持續性發展必須建立在合理回報上，創造出為市場認可的商業價值同樣是從業者亟需攻克的難題。"

那什么是這個行業合理的回報？張愛華列出了三條標準：期間凈租金大于銀行融資成本；穩定運營期滿足REITs退出回報；EU在5-6%。"高質量的空間產品和服務產品可以有效地滿足社會效益，而解決經濟效益的關鍵因素是租金。"張愛華指出資產回報率公式中大部分數值為定量，唯一的變量值，或者說決定租賃項目成敗的核心點是租金。

租金由何而來？地段價格是定量占比的70%，準確定位后的產品有一定溢價，占比在20%~30%。最后是運營，通過服務的改善及提升，占比10%上下。如何做到租金最大化，旭輝瓴寓給出的答案是：合理的定位，高性價比的產品以及高效的運營服務。

"實踐證明，租賃大社區產品是同時滿足社會效益與經濟效益的最優解。"

張愛華表示，租賃本身是一對矛盾體。從租戶的角度出發，希望租金在承受范圍以內，即月收入的30%，同時又想實現租住的多生活場景。這恰與租賃企業的算賬邏輯相悖，因為滿足了空間要求，就不可避免導致成本高而坪效低。因此，產品設計成為項目盈利的關鍵要素，不僅要支撐用戶低價格高品質的生活需求，更要匹配企業的盈利訴求。

產品設計方面，旭輝瓴寓將空間分為獨享、共享及配套三個維度。通過數據采集，還原住戶真實生活場景的使用頻率，高頻使用的場景如洗漱、工作、睡覺盡可能地放大；而相對低頻的功能項如會客、運動、娛樂等則由公共區域完成。結合調性商業，形成一個有活力有文化的社區氛圍，并最終達到租金與體驗上的雙重平衡。

而運營服務方面，張愛華再次強調了社區文化的重要性，"現代年輕人不喜歡被約束被管理，所以瓴寓在社群打造上摒棄各種要求與規定，更多以‘自主自發'為核心。"通過相同的愛好與價值觀鏈接居住在社區的年輕人，旭輝瓴寓構建一個有歸屬感和認同感的社區。租戶委員會、社區公約與社團聯盟互為支撐，為租戶搭建精神橋梁、營造和諧氛圍，同時讓租戶的生活多姿多彩。

張愛華最后總結，盡管租賃市場仍舊面臨著諸多困難，但政策端的支持，包括保障性租賃住房的全力供應，都預示著行業道路正穩步邁向成熟，帶給企業極大的信心與希望。作為行業踐行者，旭輝瓴寓也將不斷探索，用產品與服務持續引領住房租賃市場。