北京2021年3月15日 /美通社/ -- 攜程數(shù)據(jù)顯示，2020年前9個(gè)月中國(guó)住宿關(guān)店16萬(wàn)家，十月份重開9萬(wàn)家。除了部分疫情服務(wù)店以及常規(guī)的改造升級(jí)店，7萬(wàn)家酒店尚處在是否繼續(xù)營(yíng)業(yè)和尋找接盤者的兩難境地當(dāng)中，其中不乏高端酒店的身影。經(jīng)過(guò)了二十余年的高速發(fā)展，中國(guó)酒店業(yè)從增量的時(shí)代逐漸進(jìn)入了存量的時(shí)代。如何使用和盤活存量，成為近段時(shí)間酒店業(yè)的熱門議題。

酒店行業(yè)存量比增量更有機(jī)會(huì)

在改革開放初期，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展，酒店行業(yè)同樣經(jīng)歷了一輪的高速發(fā)展，但而今隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速開始進(jìn)入穩(wěn)步的低速增長(zhǎng)環(huán)境，酒店行業(yè)規(guī)模也開始從小到大轉(zhuǎn)折進(jìn)入行業(yè)存量整合期。根據(jù)《中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)報(bào)告》數(shù)據(jù)，中國(guó)酒店存量市場(chǎng)中有約92萬(wàn)家單體酒店，占比超過(guò)85%，可觸達(dá)的市場(chǎng)規(guī)模接近1萬(wàn)億元。

近年來(lái)，首旅如家、華住、錦江系等都看到了存量單體酒店的潛力，而且隨著新物業(yè)的拓展和選址越來(lái)越難，在存量酒店市場(chǎng)尋找商機(jī)成為酒店從業(yè)者瞄準(zhǔn)的新方向。業(yè)內(nèi)人士透露，做一家增量酒店至少三年回本，而且要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果做一個(gè)存量酒店，則完全不同，中高端酒店大約需要3個(gè)月的時(shí)間，即可完成更新改造，時(shí)間與資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新開業(yè)酒店。

目前，從整體流量的格局上來(lái)看，于外部獲取流量，不僅價(jià)格高昂，精準(zhǔn)度和轉(zhuǎn)化率均較低，且憑借資本并不能一勞永逸地解決這些痛點(diǎn)，所以很多企業(yè)都在試水存量的打造。在整個(gè)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，革新酒店存量市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)推進(jìn)成為必然過(guò)程。

此外，之前被地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商基于項(xiàng)目溢價(jià)以及招商引資需求所新建的高端酒店正在回歸市場(chǎng)化運(yùn)作——2%-4%的投資回報(bào)率以及超過(guò)30年的回報(bào)周期已經(jīng)無(wú)法滿足需求。這些存量高端酒店項(xiàng)目迫切需要進(jìn)行資產(chǎn)化管理，使其產(chǎn)生更好的投資回報(bào)。

浩華管理顧問(wèn)公司4月發(fā)布的《2020年中國(guó)酒店投資和資產(chǎn)管理趨勢(shì)展望報(bào)告》結(jié)果顯示55%的受訪者認(rèn)為未來(lái)酒店投資將更偏重于存量物業(yè)的升級(jí)改造，盡管新酒店開發(fā)依然是不可小覷的增量來(lái)源，但存量物業(yè)的升級(jí)改造逐漸成為酒店投資的主旋律。其中高端酒店正成為存量改造與升級(jí)型投資的關(guān)注焦點(diǎn)。“一方面是由于核心城市土地供應(yīng)的逐漸減少，限制了新酒店的開發(fā)；另一方面城市里尤其是一線和新一線城市的成熟都市商圈和酒店開發(fā)地點(diǎn)，大量的存量物業(yè)面臨著設(shè)施老化、風(fēng)格的陳舊、競(jìng)爭(zhēng)力的下降，也面臨著重新投資升級(jí)改造的機(jī)會(huì)。”浩華管理顧問(wèn)公司董事李芝惠女士在2020年萬(wàn)達(dá)酒店智享投資沙龍寧波站上的分享。

行業(yè)整合邏輯發(fā)生本質(zhì)變化

疫情之下，酒店行業(yè)的整合邏輯和發(fā)展進(jìn)程將發(fā)生質(zhì)的變化，品牌供給與市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配問(wèn)題凸顯，面臨品牌類型培育與運(yùn)維調(diào)整等諸多問(wèn)題。面對(duì)這些挑戰(zhàn)，邁點(diǎn)研究院發(fā)布的《2019-2020年中國(guó)旅游住宿品牌發(fā)展報(bào)告》中提出，各類型旅游住宿品牌均需要素整合，實(shí)現(xiàn)精進(jìn)管理；并在改進(jìn)供給、優(yōu)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)及存量改造，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化；加快產(chǎn)品服務(wù)轉(zhuǎn)型，保證運(yùn)維升級(jí)和資產(chǎn)增效。

圍繞消費(fèi)需求所進(jìn)行的運(yùn)營(yíng)升級(jí)將是存量資產(chǎn)增效的關(guān)鍵點(diǎn)。就此，萬(wàn)達(dá)酒店及度假村提煉出了2個(gè)關(guān)鍵詞——共享和跨界。在這個(gè)運(yùn)營(yíng)理念中，酒店不僅僅是住宿，而是一個(gè)能為消費(fèi)者提供滿足其需求的美好生活方式空間，并以“坪效”作為準(zhǔn)繩，不斷提升投資價(jià)值。萬(wàn)達(dá)酒店及度假村副總裁陳孟超先生介紹道：“具有復(fù)合空間運(yùn)營(yíng)能力才能提高酒店投資坪效。”在寧波萬(wàn)達(dá)美華酒店｜京東京造酒店的公共空間，晚上剛舉辦賽博朋克派對(duì)，第二天上午便承辦投資沙龍；前廳服務(wù)人員在共享服務(wù)島臺(tái)的一側(cè)協(xié)助旅客自助辦理入住和退房，而在另一側(cè)能制作咖啡和輕食；在寧波萬(wàn)達(dá)美華酒店的大堂空間里，疊加了京東京造新零售和樊登讀書線下閱讀等多種消費(fèi)場(chǎng)景。

再以2020年6月開業(yè)的上海打浦橋萬(wàn)達(dá)悅?cè)A酒店翻牌為例，萬(wàn)達(dá)酒店基于“酒店設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的一體化管控”，根據(jù)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)者行為變化而創(chuàng)新，在整體結(jié)構(gòu)不變的前提下，處理好“改”與“留”的關(guān)系，經(jīng)過(guò)84天不停業(yè)的改造，將單間客房全口徑翻牌成本控制在2萬(wàn)元，并提高了上海萬(wàn)達(dá)悅?cè)A酒店的經(jīng)濟(jì)效益：開業(yè)后72小時(shí)即滿房，首月滿房累積23次，首月出租率98%，RevPAR（平均客房收益）達(dá)到309元（2020年1月該酒店的出租率為53%，RevPAR為165元），平均GOP營(yíng)業(yè)毛利率達(dá)到69%。且消費(fèi)不是一次性的，原酒店的客戶也成為具有粘性、品牌忠誠(chéng)度的可運(yùn)營(yíng)流量。

萬(wàn)達(dá)酒店及度假村正在翻牌無(wú)錫錦江大飯店，改造成為無(wú)錫中心萬(wàn)達(dá)頤華酒店——一家計(jì)劃在今年上半年開業(yè)的高端生活方式酒店。此舉在業(yè)界看來(lái)，又將在提升用戶轉(zhuǎn)化率，有效降低獲客和運(yùn)營(yíng)成本方面探出新路。

萬(wàn)達(dá)無(wú)錫頤華酒店位于無(wú)錫市中心，臨窗環(huán)顧四周，京杭運(yùn)河源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，錫惠景區(qū)古色古香，市區(qū)高樓林立，飯店鬧中取靜，置身于此,讓匆匆的旅人在這座地標(biāo)性的建筑內(nèi)感受古老與現(xiàn)代的時(shí)光碰撞。

無(wú)錫萬(wàn)達(dá)頤華酒店的設(shè)計(jì)以“時(shí)光的故事”為題，通過(guò)對(duì)高端酒店的升級(jí)改造，意在開啟一場(chǎng)古今時(shí)光對(duì)話之旅，在記憶高點(diǎn)的基礎(chǔ)上以設(shè)計(jì)賦能，重述無(wú)錫大飯店的榮光，于有限的酒店空間內(nèi)帶領(lǐng)每一位來(lái)錫旅人翻閱近現(xiàn)代無(wú)錫這座城市的百年繁榮發(fā)展史。一千多平的大堂，十米多的挑高，頂層360度旋轉(zhuǎn)餐廳的錫式經(jīng)典符號(hào)華麗重生，將以更有趣味、有溫度的姿態(tài)重現(xiàn)在眾人視野。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓秀云曾預(yù)言，一旦疫情逐步消散，文旅市場(chǎng)將成猛烈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，因?yàn)榇蠹以诩冶锏锰昧恕６殡S消費(fèi)升級(jí)的海量需求，中高端酒店迸發(fā)前所未有的活力，如何盤活巨量的存量市場(chǎng)，于這片紅海中開辟新藍(lán)海，還需要企業(yè)持續(xù)探索。

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