上海2017年8月11日電 /美通社/ -- 隨著政策、經濟、市場環境的改變，房地產業迎來了轉型與革新。在當今存量物業時代下，地產人將如何結合大數據與互聯網技術，結合不同的消費場景深度挖掘消費者需求，從而調整經營策略并創新產品模式，推動房地產行業的變革？
8月9日博鰲論壇進入第二天，下午，一場圍繞著“市場新聲 消費時代的地產場景革命”的主題論壇展開，期間，優帕克集團互聯網首席運營官楊劍凌發表了主題為《長租公寓求解存量時代》的演講。他以自己運營的公寓品牌為樣本，從存量市場下長租公寓所面臨的機會和挑戰，以及中高端公寓品牌運營兩個維度出發，指出品牌公寓利潤增長點在于服務收入，并預測在未來15年公寓市場占有率將達到20%。
租房時代崛起 未來規模將達5萬億
在談到存量市場下長租公寓的機會和挑戰時，楊劍凌認為，機會主要體現在四個方面：一是住房自有率會下降，租賃人口會增加；二是原來適婚年齡的人群會進入租房市場，中高端市場需求增加；三是品牌公寓市場方興未艾，發展空間巨大；四是品牌公寓的發展對運營的專業要求更高。
據wind和華菁證券研究所一組數據顯示，中國目前的租賃市場GMV為1萬億元，相比美國和日本的7萬億和2萬億還有很大的發展空間，預計到2030年將達到5萬億；另外一組數據表明，相比美國和日本而言，我國的住房自有率偏高，超過將近15個百分點，這對于租賃市場來說是一大挑戰，因為租房自有率決定了我們租賃人口的數量。未來，隨著房價持續上漲，首次置業門檻被提高，越來越多的人會加入租房人群。
他分析稱，中國的租房市場規模，之所以能從1萬億翻成5萬億，較大的變量來自于增量人群，就是以家庭為單位的高收入的人群，這些增量人群會給長租市場帶來從房源產品、服務和租金等各個方面質的飛躍。
提升運營服務水平 找準利潤增長點
租賃市場前景廣闊，讓多方社會資本都嗅到了商機。目前，以萬科、龍湖、旭輝為代表的房企，鏈家等中介機構以及一些創業公司都開始爭相涌入長租公寓領域，對此，楊總坦言，他們并沒有感到壓力。他指出，長租公寓目前主要的競爭者不是專業公司，而是個人小業主。“一個小區，如果有100套房源可租，可能只有2套房源是由公寓運營商提供的，剩下的98套都是個人房東。中國品牌公寓市場剛剛開始，市場占有率非常小，我們要共同把長租公寓這個市場蛋糕做大，提升目前以個人房東為主的租賃運營和服務水平，盡快追趕發達國家租賃市場的規范化程度，讓資產持有者和租客實現雙贏。”
從其15年的高端公寓運營經驗來看，公寓行業不是暴利行業，需要精細的專業化的運營。其中，拿房成本和裝修攤銷占到了70%的成本，所以品牌服務和運營能力水平就顯得至關重要，用行業內的話來說就是如果品牌和運營能力沒有達到一定的水平，包租的房源規模越大，利潤壓力可能會越大，這個業務可能會變成一種“規模不經濟”。所以，做好品牌服務，強化專業運營能力是一個品牌公寓的利潤增長所在。
那么，面對這樣一個充滿挑戰的市場，優帕克服務式公寓又是如何成功運營為中國服務式公寓第一品牌的呢？楊劍凌提了三點：線上線下融合銷售體系 、智能化的IT體系、服務體系。
公寓市場的獲客渠道目前已經發生了很大變化，從以往的中介和企業客戶轉向借助互聯網直接獲客，“我們的互聯網獲客占比達到15%。以地產優家為例，地產優家是優帕克集團和上海地產集團成立的合資公司，主要負責上海高端人才公寓的運營，還有其他合作項目的房源都會匯入平臺，統一進行引流。而公寓家提供一站式公寓運營解決方案也是如此，流量過來以后再到各個項目進行線下的銷售轉化，完成整個O2O交易閉環。”
另外一層則是，通過智能化的IT系統對整個業務運營流程的人和物進行管理，提高運營效率。“我們品牌經過這么多年的運營，已經把固化下來的流程和標準全部體現在了其ERP里，同時基于這個EPR還開發了一個基于云端的SAAS系統，一旦有新的項目開盤，只需要基于這個SAAS系統做模塊選擇就能很快上線投入到實際運營中，這會大大節省項目IT系統的搭建時間“。
作為頗具規模的中高端長租品牌，優帕克服務式公寓在運營和服務上都初步形成了自己的體系和標準。目前，他們集團已經在北京、上海、廣州和深圳四大一線城市布局，在二線城市重慶、成都等市場也在進行開拓。
