成功收購(gòu)香港學(xué)生公寓  優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)顯效

香港2026年3月17日  /美通社/ -- 招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（"招商局商業(yè)房托基金"或"房托"，香港聯(lián)交所股份代號(hào)：1503），宣布截至2025年12月31日止之全年業(yè)績(jī)。年度收益總額為人民幣432百萬(wàn)元。

2025年，招商局商業(yè)房托基金可分派收入為人民幣96.3百萬(wàn)元（2024年：人民幣116.7百萬(wàn)元）。根據(jù)可分派收入，2025年每基金單位的末期分派為0.0410港元。連同已分派的中期分派每基金單位0.0558港元，期內(nèi)，每基金單位向基金單位持有人的分派合計(jì)為0.0968港元（相當(dāng)于人民幣0.0854元）。

資產(chǎn)負(fù)債率保持穩(wěn)健  拓展多元化資產(chǎn)組合

年內(nèi)，招商局商業(yè)房托基金的銀行借款總額為人民幣41.1億元，資產(chǎn)負(fù)債率為42.3%。該比率低于房地產(chǎn)投資信托基金守則所準(zhǔn)許的50%上限。此外，管理人積極降本增效，期內(nèi)物業(yè)經(jīng)營(yíng)開支及融資成本分別錄得13.8%及11.3%的顯著下降。截至2025年12月31日，負(fù)債總額（不包括基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值）占招商局商業(yè)房托基金資產(chǎn)總值的百分比為55.9%（2024年：54.8%）。基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值為人民幣2,899百萬(wàn)元（2024年：人民幣3,096百萬(wàn)元）或每基金單位人民幣2.57元，相當(dāng)于根據(jù)人民銀行于2025年12月31日公布的匯率中間價(jià)計(jì)算的每基金單位2.85港元。于2025年12月31日基金單位的收市價(jià)1.24港元較每基金單位的資產(chǎn)凈值折價(jià)56.4%。

2025年1月，招商局商業(yè)房托基金與獨(dú)立第三方銀行（作為貸款人）簽訂了一份為期5年的融資協(xié)議，內(nèi)容有關(guān)高達(dá)人民幣41億元的貸款融資，固定年利率為2.80%。新貸款融資中的人民幣40.08億元已于2025年1月提取，并用于提前償還全部先前境外融資。提取固定利率較低的貸款以提前償還固定利率較高的貸款為招商局商業(yè)房托基金節(jié)省了大量利息開支。

2025年12月，招商局商業(yè)房托基金通過其全資子公司簽約收購(gòu)首個(gè)位于香港的學(xué)生公寓項(xiàng)目，總樓面面積約2.36萬(wàn)平方呎，毗鄰香港理工大學(xué)，地理位置優(yōu)越。該物業(yè)于同年11月估值為2.13億港元，收購(gòu)代價(jià)折讓3.3%，購(gòu)買價(jià)（于流動(dòng)資產(chǎn)調(diào)整前）約為2.06億港元。收購(gòu)?fù)瓿珊螅撐飿I(yè)將由房托基金計(jì)劃改造為擁有約85個(gè)床位的現(xiàn)代化學(xué)生公寓，低樓層區(qū)域?qū)⒏脑鞛楣蚕砩羁臻g，如休息室與健身中心。此舉有助于進(jìn)一步優(yōu)化房托基金持有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為基金單位持有人帶來(lái)長(zhǎng)期可持續(xù)的價(jià)值與回報(bào)。

核心物業(yè)組合表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定  零售物業(yè)逆市增長(zhǎng)

于報(bào)告年度內(nèi)，我們寫字樓組合的平均出租率有所下降，由2024年度末的89.8%下降12.8個(gè)百分點(diǎn)至2025年度末的77.0%。甲級(jí)寫字樓與年度中期相比表現(xiàn)平穩(wěn)。新時(shí)代廣場(chǎng)于年度末簽約多家優(yōu)質(zhì)租戶，出租率較中期上升9.7個(gè)百分點(diǎn)至66.1%。蛇口網(wǎng)谷三項(xiàng)物業(yè)（科技大廈、科技大廈二期，及數(shù)碼大廈）則因甲級(jí)寫字樓租金下調(diào)，疊加年底部分大租戶租約到期影響，出租率均有所下滑。

花園城期內(nèi)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健，在現(xiàn)時(shí)租金基本穩(wěn)定的情況下，出租率持續(xù)上升至96.5%。未來(lái)，隨著客流量的持續(xù)增長(zhǎng)、消費(fèi)逐步回暖，及地鐵12號(hào)線客流的帶動(dòng)，花園城的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將保持穩(wěn)中向好。年內(nèi)，隨著花園城出租率進(jìn)一步的改善，其估值較去年同期上升人民幣31百萬(wàn)元，由人民幣1,486百萬(wàn)元增至人民幣1,517百萬(wàn)元。

展望未來(lái)：堅(jiān)定推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型  尋求更多優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)

2026年，全球及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍將面臨多重挑戰(zhàn)，整體運(yùn)行壓力較為突出。從外部環(huán)境看，全球地緣政治沖突持續(xù)，對(duì)全球供應(yīng)鏈穩(wěn)定運(yùn)行形成擾動(dòng)，間接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)及居民消費(fèi)信心。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍處于溫和復(fù)蘇階段，居民消費(fèi)信心尚未完全恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)低迷態(tài)勢(shì)短期內(nèi)難以根本扭轉(zhuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)。深圳及北京甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)迎來(lái)大量新增供應(yīng)，疊加中短期需求可能持續(xù)萎縮，市場(chǎng)供過于求格局進(jìn)一步凸顯，租金水平仍面臨下行壓力，空置率存在繼續(xù)攀升可能。零售物業(yè)市場(chǎng)受消費(fèi)復(fù)蘇力度偏弱影響，商戶經(jīng)營(yíng)壓力逐步向租賃端傳導(dǎo)，租金及空置率指標(biāo)亦將持續(xù)承壓。

招商局商業(yè)房托基金主席及非執(zhí)行董事余志良先生表示："面對(duì)多重挑戰(zhàn)，管理人將積極推進(jìn)房托基金的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。一方面，通過靈活調(diào)整租金策略，拓寬業(yè)態(tài)，尋找多元化租戶。另一方面，管理人亦主動(dòng)拓展多元化資產(chǎn)布局，通過收購(gòu)香港九龍柯士甸路學(xué)生公寓項(xiàng)目，挖掘逆周期資產(chǎn)價(jià)值，豐富收益來(lái)源，為基金長(zhǎng)期穩(wěn)定收益奠定基礎(chǔ)。香港學(xué)生公寓物業(yè)改造預(yù)計(jì)于2026年8月完成，后續(xù)將持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式。未來(lái)，管理人將繼續(xù)堅(jiān)定推進(jìn)轉(zhuǎn)型，在鞏固核心資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的同時(shí)，積極培育新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，在大中華地區(qū)挖掘更多優(yōu)質(zhì)及多元化資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。通過穩(wěn)步落地各項(xiàng)轉(zhuǎn)型舉措，進(jìn)一步優(yōu)化招商局商業(yè)房托基金的收入結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)基金單位分派的長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)。"

關(guān)于招商局商業(yè)房托基金

招商局商業(yè)房托基金（1503.HK）為一個(gè)以單位信托基金形式組成的香港集體投資計(jì)劃，且已根據(jù)證券及期貨條例第104條獲認(rèn)可。招商局商業(yè)房托基金是由知名央企招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（001979.SZ）發(fā)起，2019年12月于香港聯(lián)交所主板上市，是香港自2014年后，首例成功上市的房托基金，亦是首只在香港上市的央企房托基金。招商局商業(yè)房托基金是以擁有及投資中國(guó)的優(yōu)質(zhì)創(chuàng)收物業(yè)為目的而成立的房地產(chǎn)投資信托基金。招商局商業(yè)房托基金由房托管理人管理，目前持有7項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，5項(xiàng)位于深圳蛇口，1項(xiàng)位于首都北京，1項(xiàng)位于香港。房托管理人旨在向持分者提供穩(wěn)定分派及長(zhǎng)期可持續(xù)的分派增長(zhǎng)。

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