北京2026年1月15日 /美通社/ -- 享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發布第六期《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》。戴德梁行聯合中聯基金、瑞思不動產金融研究院發布2025年度不動產資本化率調研成果，通過精準數據洞察為市場提供資產定價參考，助力不動產及REITs市場持續健康發展。

本次調研于2025年第四季度完成，回收112份不動產投資機構有效問卷，受訪主體涵蓋境內外房地產基金公司、保險機構、開發商、新加坡及中國香港上市REITs管理人等，旨在通過分析受訪者對不同城市不動產大宗交易市場的專業判斷，并結合新加坡、中國香港REITs 以及中國內地公募REITs 在收購內地物業時公開披露的交易信息，為不動產大宗交易和公募REITs 資產定價提供參考基準。

城市投資偏好：一線城市穩居核心，非一線核心區域崛起

從城市維度來看，北京、上海各類資產獲得投資人關注的比例位居首位，凸顯市場對兩座核心城市的堅定投資偏好；非一線城市憑借經濟增長動能持續釋放、產業升級提速、投資收益率相對較高的綜合優勢，正從傳統"投資備選區域"轉型為投資者的新布局重心。其中，杭州、成都、蘇州、大灣區（不含廣、深）及南京等城市，依托獨特的經濟優勢與產業發展潛力，成為非一線城市中最受青睞的投資目的地。

資產類型偏好：抗風險業態備受追捧，辦公類資產關注度低迷

在資產類型選擇上，長租公寓/服務式公寓憑借需求穩定及政策支持成為投資熱點，北京、上海投資者考慮布局的比例分別達61%、64%，顯著高于廣州、深圳兩地。截至2025年12月，已有8單保障性租賃住房REITs成功發行，二級市場平均年化分紅率達3%，順利打通"投融管退"全閉環，成為該業態2025年熱度攀升的核心驅動力。險資與不動產私募基金為該業態投資主力，前者偏好具備穩定現金流的資產，后者則聚焦"商改租"等增值型策略。

零售物業關注度顯著回升，購物中心、奧特萊斯、社區商業成為核心細分領域。購物中心因運營標準化程度高、流動性強而備受青睞，一線城市與新一線城市的關注度差距大幅收窄；奧特萊斯憑借突出的抗周期屬性及活躍的資本動作，關注度大幅躍升；消費基礎設施REITs的常態化發行，為零售物業投資注入強勁動力。

工業類資產呈現明顯結構分化，倉儲物流關注度有所回落，數據中心、工業廠房熱度則快速飆升。數據中心受大模型與云計算需求激增及REITs落地進程推動，環京、環滬區域關注度超越一線城市，險資成為該領域新增投資主力軍，多層次REITs生態加速成型；工業廠房雖受租金下行影響關注度微降，但REITs市場的突破式發展提振了行業信心，其中環滬區域最受投資者青睞；倉儲物流因市場供需失衡導致關注度下滑，區域分化特征愈發明顯。

甲級寫字樓、商務園區的機構關注度持續走低，交易重心向自用買家傾斜。2025年，北京、上海僅兩成機構考慮投資甲級寫字樓，供應過剩與企業需求"減量提質"是核心原因，機構投資者更聚焦租金收益與資產流動性，而自用買家則注重資產與長期戰略的適配性。酒店業態的機構關注度仍處于低位，預計公募REITs的進一步擴容將有效提升酒店資產的投融資流動性。養老設施關注度集中于一線城市，北京、上海的投資意向占比達34%。

投資策略與資本化率：謹慎情緒主導，區域業態差異顯著

投資者對市場復蘇信心不足，51%的受訪者預計2028年及以后不動產交易市場才會迎來復蘇。策略選擇上，核心增值型策略最受青睞，占比達60%；特殊機會與困境資產策略吸引力穩步提升，占比32%；核心型策略占比則降至不足10%。不同類型機構的策略偏好差異明顯，不動產私募基金傾向高風險高收益策略，險資側重穩健型策略，外資機構則聚焦高潛力標的布局。

資本化率層面，多數業態呈現抬升態勢，反映出市場風險預期的變化。甲級寫字樓核心區資本化率以北京（5.0%-5.9%）、上海（5.0%-6.0%）為最低，較2024年上升約50個基點；長租公寓/服務式公寓資本化率首次低于一線城市核心區甲級寫字樓，北京、上海區間達4.9%-5.5%，市場成交意愿較高；倉儲物流、工業廠房資本化率分別上升40個基點、50個基點，區域分化顯著；數據中心買賣雙方的EBITDA倍數區間收窄，成交意愿有所提升，環京、環滬區域估值領跑市場。

對于未來一年資本化率走勢，投資人整體持謹慎態度，多數預判將呈上行趨勢，但零售物業、長租公寓/服務式公寓及數據中心的抗風險能力獲得市場普遍認可。

公募REITs市場：生態持續完善，消費與新型資產受青睞

截至2025年12月，中國內地公募REITs已上市78只，合計規模達2,100億元，產品數量位居亞洲第一、全球第二。2025年，政策持續優化完善，消費基礎設施、租賃住房、數據中心成為投資者最關注的三大資產類型，關注度占比分別達30%、20%、16%。

在REITs價值判斷中，投資者除關注資產估值外，最看重運營管理能力、政策導向及二級市場流動性，88%的投資者認可資產混裝對提升產品價值的積極作用。回報率期望方面，不同行業的分派率期望差異與實際水平基本吻合。

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示，作為不動產市場的核心定價指標，資本化率的動態變化直接反映行業信心與投資邏輯。希望這份兼具專業性與實操性的調研成果，能為行業提供精準的定價參考"錨"，助力不動產與REITs市場在審慎復蘇中實現高質量發展。

戴德梁行北區董事總經理胡峰表示，誠摯感謝參與中國REITs指數之不動產資本化率調研的112家機構及行業專家，期待與各位保持長期合作，共同推動中國不動產金融行業的研究、交流、規范與進步。作為市場的見證者與參與者，戴德梁行將持續通過專業服務，為投資者匹配優質資產、為市場注入穩健動能。

戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人楊枝表示，資本化率的區域與業態分化，本質是市場對資產價值、流動性及風險溢價的綜合判斷。作為估價專業機構，我們希望通過精準的數據分析與趨勢研判，幫助市場參與者穿透資產本質，在復雜的市場環境中把握定價邏輯、規避投資風險。

戴德梁行北京估價及顧問服務部助理董事、資本化率研究報告主編張愷玲表示，中國內地公募REITs市場的五年發展，不僅激活了不動產的資本化路徑，更重塑了行業的投資邏輯。未來，戴德梁行將持續深耕細分領域，通過常態化調研與專業解讀，銜接不動產資產端與資本市場需求，為REITs市場的擴容與提質提供支持。

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