舊金山2024年12月18日 /美通社/ -- 安博研究團隊憑借多年行業經驗、專有數據以及對地產與客戶行業的獨特洞察，對2025年的供應鏈趨勢做出七大預測。

1. 大型倉儲設施將率先恢復供需平衡

美國和歐洲的大型倉儲設施空置率將下降最快。需求增加與新增供應有限的雙重作用，將推動面積在50萬平方英尺（約合4.6萬平方米）以上的倉儲設施空置率下降100個基點或更多。

2. 貨運"飛"起

在國際電子商務增長（尤其是中國和美國以外地區）的推動下，航空貨運量將實現兩位數¹的增長。

3. 南美市場登上舞臺

巴西物流地產租金增長將超出全球平均水平500個基點以上，而空置率將降至前所未有的中間個位數水平。

4. 施工領域一片平靜

2025年物流地產新開工項目將進一步減少，全球范圍內將保持比正常水平低15%。

5. 美國加州引發多米諾效應

新法規將限制重點地區的新供應。隨著加州通過AB98法案，預計2025年美國其他州也會提出類似的措施。

6. 協作更優

貨運行業整合將加速。并購活動將進一步加劇，并推動技術投資及下一波擴張浪潮。

7. 全球貿易放緩？不存在的

盡管面臨新的關稅，美國進口增長仍將快于GDP增速，并且在國際碼頭工人協會（ILA）合同批準后，東海岸的份額將進一步增加。

在2024年的預測中，我們準確預見了七大關鍵趨勢中的六個，包括貨運的強勁復蘇、項目開工進一步放緩、拉丁美洲表現優異、屋頂太陽能的持續投資、利率下調后募資的反彈以及全球資本化率趨勢的逆轉——亞洲擴張與美國和歐洲收縮形成對比。然而，中國的刺激政策有所延遲，國內需求的復蘇未及預期，可能會延后實現。

2025年趨勢詳解

1. 大型倉儲設施（面積50萬平方英尺以上）的空置率將下降100個基點，美國和歐洲將下降更多。

• 2021-2022年，美國50萬平方英尺（約合4.6萬平方米）以上的大型倉儲項目的新開工量達到通常水平的三倍，歐洲則翻了一番。而2024年，新開工量已回歸到疫情前的正常水平。同時，對于大型物流設施的需求仍然強勁，過去一年中，美國每季度平均需求為2,600萬平方英尺(約合242萬平方米)，較歷史平均水平高出77%。相比之下，其他規模設施的凈吸納量平均為400萬平方英尺（約合37萬平方米），較歷史平均水平下降83%。
• 隨著商業環境的改善，大型物流客戶的需求將重現，并進行大規模的空間擴展。預計大量市場的空置率將顯著下降，包括達拉斯、亞特蘭大和南加州的都會區。

2. 航空貨運量增速將達兩位數，主要得益于中國和美國以外地區國際電子商務的快速發展。

• 2024年9月，全球航空貨運量同比增長達9.4%，其中亞洲增長12%，拉丁美洲增長21%²。跨境電子商務的快速增長以及海運的持續中斷，使得生產地和消費地之間快速運輸商品的需求增加，從而推動了航空貨運量的上升。
• 全球電商滲透率預計將達到24%，而美國將達到26%³。截至2024年9月，全球最活躍的亞洲至北美貿易通道占全球貨運量的25%，將繼續推動增長。但我們預計全球將呈現電商物流在全球范圍內進一步拓寬的跡象。

3. 巴西物流地產租金增長將超過全球平均水平500個基點以上，空置率將下降至前所未有的中間個位數水平。

• 巴西的物流地產市場正逐步成熟，但充滿挑戰的開發情況導致現代化倉儲空間嚴重短缺（圣保羅現有倉儲設施中僅28%為現代化空間）。與此同時，現代物流設施的使用方日益復雜并不斷增加。隨著巴西中產階級對服務水平的需求不斷提高，巴西的電商滲透率從2017年的3%上升至2024年的11%，相應推動了對現代物流設施的需求年均增長率達8.4%。
• 甲級倉儲設施空置率預計將再下降240個基點至6.8%，創歷史新低，同時物流地產租金將在2025年增長超10%。由于建設中的現代化物流設施面積占現有總量不到1%，巴西市場的狀況在一段時間內可能持續緊張。

4. 2025年物流倉儲設施的開工量將進一步下降，全球范圍內將比正常水平低15%。

• 2024年全球開工量下降了超過30%。新開工項目的減少是由于市場租金的下降影響了開發效益，物流地產開發的新資金投入收緊，以及電力基礎設施等壁壘對新增供應的影響。
• 開發收益在不同國家呈現出分化趨勢。例如，美國和歐洲的建筑材料成本將略有下降；而日本和拉丁美洲的建筑成本上升，這些地區的市場租金仍在持續增長。

5.新法規將試圖限制重點地區的新供應。2024年，加州通過了AB98號法案，該法案實施了嚴格的開發標準，包括可持續開發和社區緩沖區等要求。預計美國其他州將在2025年提出類似的政策。

• 類似AB98號法案的法規會增加開發成本，限制新建項目，并可能由于有限的選址和/或租金上漲，迫使物流設施使用方選擇非最優的運輸路線。
• 為應對這些變化，倉儲設施所有者正積極投資太陽能、電池儲能、電動車充電站和可持續建筑材料，以滿足要求并適應未來，這也推動了成本超出預算。
• 加州往往在環境和社區導向的立法方面處于領先地位。預計美國西海岸的其他州以及紐約、新澤西、賓夕法尼亞和科羅拉多將率先提出類似的限制性法規。相反，開發指導方針更友好的市場可能會繼續獲得開發活動的市場份額，如德克薩斯州和美國西南部。

6. 貨運行業的并購浪潮將推動技術投資和下一輪擴張。

• 有利的監管環境、潛在的利率下行壓力以及充足的可投資金將推動2025年新一輪的交易浪潮。在缺少重大順風車的情況下，穩定的增長前景將吸引物流公司通過并購來擴大市場份額。截至2024年第三季度，貨運行業的全球交易量達到78億美元，而2023年為131億美元，預計2025年這一數字將超越2023年的水平⁴。
• 無論是通過直接收購科技公司，還是收購具備先進物流能力的企業，技術投資都可以提升空間利用率和車隊效率。整合人工智能和機器學習，將進一步提升供應鏈執行能力，使企業抓住行業需求發展變化帶來的機遇。

7. 國際碼頭工人協會（ILA）合同批準后，美國東海岸港口的進口量將反彈。

• 2024年，美國東海岸港口的進口量增長率（約10%）不到西海岸港口（約25%）的一半。我們預計2025年這種狀態將出現反轉。這次罷工進一步證明，勞動力動態仍然是供應鏈平穩運作的一個風險，這一點我們在2021年也做出過預測。
• ILA合同在2025年1月獲批后，將為進口量的增長掃清障礙。紐約-新澤西港口群是全球供應鏈的重要組成部分，服務于鄰近各州總計1.9億人口；而休斯頓港則是國際市場、供應商和生產商的重要制造業門戶。
• 合同爭議的解決預計將提振信心、提高運營效率，重新吸引在不確定時期轉向西海岸的貨量。隨著局勢穩定，東海岸港口將迎來恢復性增長，扭轉近期放緩趨勢，同時促進美國供應鏈的重新平衡。

結論

安博的七項預測是基于我們獨有的全球平臺的洞察，我們將在年終對其進行回顧。我們的展望2025年，我們將其視為復蘇之年，為全球供應鏈在充滿挑戰的供給側經濟中持續發展奠定基礎。正如一貫所言，能夠率先洞察未來趨勢的企業，將最有可能把握新的增長機遇。