上海2022年11月22日 /美通社/ -- 近日，上海徐匯區發布了新一輪生命健康產業政策；與此同時，張江集團也宣布，總規劃面積16萬平方米的上海張江"基因島"將于今年年底基本完成建設，明年投入運行。政策助力使得生命科學產業蓬勃向上，催生其不動產擴租需求居高不下。全球領先的房地產專業服務公司仲量聯行（紐交所：JLL）預計未來2-3年，生命科學物業市場將迎來更多新增供應以紓解目前存量不足的瓶頸。

生命科學企業往往更偏好選址在政府扶持、政策優惠、同時能夠產生行業聚能效力的產業園區。隨著生命科學產業的持續發展，產業園區將成為資源集成最理想的載體 -- 企業入駐帶來的聚合效應，資本方背后的產業資源以及運作能力，以及園區管委會的政策指引與扶助，在多方聚能下，生命科學產業園區將不斷做大做強。

生命科學企業 -- 首選園區 凝聚合力共同成長

仲量聯行在京滬兩地的行業調查數據顯示，未來新增供應中，產業園區內的新建項目成為供應主力。企業調研也顯示，生命科學企業不動產選擇以產業園區為主，占總需求面積的67%，尤其是領軍企業對產業園需求遠高于其對辦公樓的需求。

對于生命科學企業選址來說，高端人才的可及性尤為重要。一些成熟的產業園區已形成梯隊顯著、儲備齊全的人才高地，吸引企業落戶。以上海為例，較為成熟的張江核心板塊已配備梯隊成熟、豐富的人才資源，一些新興的生命科學產業眾多板塊如周康、紫竹，正開始呈現出人才的雁陣格局。在已具規模的產業園區內，人才的聚合效應開始顯現，不論企業落戶還是搬遷，首選依然是圍繞人才據點的周邊區域。

同樣重要的是，產業園區的聚合效應有利于企業間溝通合作，實現風險均攤、互利雙贏。生命科學行業技術含量高、投資回報豐厚，但同時具有投入大、周期長、風險高的特點。這些特征使生命科學企業在選址時，傾向于向產業聚集度較高的區域靠攏，以便于企業溝通交流，尋求合作或外包的機會。通過合作研發，企業間打破技術壁壘，縮短研發周期，提高新藥成功率，在保證自有專利的同時，共擔風險，合作共贏。

由于行業的種種特殊性，聚集度高的產業園區無疑是企業選址和未來成長最好的平臺。除了企業入駐帶來的物業需求，產業園區的主導者 -- 管委會更看重產業落地后帶來的可持續發展。

仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示："許多國企園區管委會自身就有成熟的房地產開發能力，對于部分優質企業還能提供代建服務。針對那些愿意在園區內落地生根、成長發展的企業，還會提供更多政策扶助。"

仲量聯行中國區產業與物流服務部董事毛欣表示："許多生命科學企業選址著重考慮兩方面因素：一是土地，包括位置、交通、周邊環境等；另一個就是園區管理方能夠為企業提供的產業載體外的服務，例如是否能夠助力與政府其他職能部門的溝通與協調等。"

投資方 -- 深度參與 布局行業全成長周期

資本長期穩定的注入，也是生命科學企業創新研發的重要引擎。過去兩年，資本方參與生命科學產業的方式大多以收購二手物業、改造后重新入市為主，強勁的租賃需求令投資者聞風而動。從已披露的大宗成交來看，機會型及改造增值型的二手改造項目受到買家的青睞，帶環評項目的翻新改建機會最受投資者的關注。

仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示："機會型和增值型投資普遍建立在二手項目改造的基礎上，像上海近期入市的前社·張江創新園、悅頌生命科學園、陽光張江NEO這些項目，都是大摩、ESR等知名地產基金操盤的改建項目。然而可改建的二手項目愈發稀缺，往往改造難度大、投入多，性價比不高。近年來，部分改造項目體量可能僅有1萬平方米，但即便如此，資本雄厚、經驗豐富的大型基金公司仍競相追捧。"

據了解，一線城市的生命科學物業的改造成本可以高達8000元/平方米，而普通辦公物業的翻新改造一般在每平方米3000元左右。政策壁壘也擋住了不少投資者，二手項目改造的相關政策審批要求很高，限制也較為嚴格。

因此，越來越多的資本方把目光投向與產業園區更深層次的合作上，例如不久前康橋資本在北京大興和昌平一舉拿下了兩個項目；由于該機構此前投了很多生命科學的企業，產業資源豐富是其重要的加分項，能否帶來更多企業或項目落戶園區、協助園區平臺做大做強，是園區管委會非常看重的能力。

更有步伐較快的園區內已出現專業醫療基金，他們與園區方深度合作，為園區內的醫藥企業提供股權融資。例如蘇州工業園區的"產業一號"基金，就是資本方、園區管理方與知名藥企共同創立的首個生命科學產業基金，定位于創新藥及大健康產業股權投資，挖掘產業內潛力項目，攜手助力園區生物醫藥產業的發展。

除此之外，資本方也在積極嘗試打通資金退出機制。以華安張江光大REIT為代表的首批產業園REITs項目上市即是開端，最近杭州的和達藥谷也完成申報，將孵化器項目與和達藥谷一期作為底層資產，成為國內首支生物醫藥+孵化器公募REITs。在產業地產的基金平臺框架下，以生命科學產業園區為底層資產，將來C-REITs或將成為資本有效的退出途徑。

仲量聯行華東區研究部董事丁婷進一步表示："近兩年來資本對生命科學物業市場的關注度一直處在高位，但是資本熱度是有周期性的，今年開始略有回落；不過強勁的租賃需求和誘人的政策紅利，令資本對生命科學領域依然保持高度興趣。而深度參與行業發展、布局產業園區及潛力企業的全成長周期，是更多成熟資本考慮的方式。"

多方聚能 -- 產業集群化 園區平臺可以做大做強

受益于市場、政策、人才及資本四大驅動因素，中國生命科學產業預計將呈現長周期、可持續的蓬勃發展。生命科學產業園區未來或將形成兩類模式的發展：一是生命科學產業社區，二是包括更大體量規模、更多平臺匯聚、更多利益相關方的生命科學產業社群。

目前，類似于張江這樣，集辦公樓、定制化生命科學實驗室、生活配套、零售及酒店的綜合性產業社區，還僅是生命科學產業園區的初級形態。部分投資者已開始考慮融入社群概念的綜合性生命科學產業園，以及通過多方合作擴寬投資渠道。

例如位于美國波士頓的Kendall Square生命科學產業集群，就是以麻省理工學院為核心，歷經多年發展，在多方合作下，眾多產業社區通過區域性基礎設施包括功能平臺、臨床醫院及交通配套等，得以有機連結，放大創新動能，形成一個完整的產業集群。

未來的生命醫學產業集群概念，包括有知名高校、研究院做前端創新研究，有醫院做臨床試驗，有生命科學產業孵化器，也有投資機構、生命科學企業密切關注，以及優質開發商打造的空間載體（包括研發辦公、生產廠房等更多元物業組合）承載多方機構，通過各類基礎設施連結賦能，形成一個完整的產業生態圈。

雖然國內目前尚未出現成熟的生命科學產業集群，但以當前的基礎和發展速度來看，已有萌芽；以前文提及的上海徐匯為例，政府正在搭建更多對接平臺，促進高校院所、三甲醫院的科技成果轉化，發揮臨床研究在行業高質量發展中的作用。

仲量聯行中國區產業與物流服務部董事毛欣總結："越來越多的園區和管委會已經開始走出提供土地、設施等比較初級的階段，開始著力于深入了解行業發展趨勢、提升服務企業意識，積極打造產業高地。而在這個過程中，企業方、投資方、園區三方需要著眼未來，以更前瞻的視角來通力協作，仲量聯行也將利用自身專業優勢和研究能力協同資源，精準傳遞企業訴求、幫助管委會解決企業痛點，助力多方共同構建一個可持續發展的產業社區乃至社群。"