上海2022年2月25日 /美通社/ -- 中國社會科學院12月下旬發布的2022年《經濟藍皮書》預計，2021年我國GDP實際增速達到8.0%左右，超過預期目標；根據國際貨幣基金組織(IMF)的預測，仍將高于世界其他絕大部分主要經濟體。

得益于中國經濟的快速恢復，2021年1-10月，我國實物商品網上零售額84,979億元人民幣，占社會消費品零售總額的23.7%。

高力國際洞察到，電商的高速發展成為物流倉儲市場需求強勁的主要驅動力。旺盛的租賃需求與持續改善的基礎設施使境內外投資者對于優質倉儲資產的投資熱情持續高漲。生鮮電商與生物醫藥行業迅猛發展，帶動前置倉與冷庫等細分領域受到追捧。

上海高標倉租賃市場概況

2021年上海物流倉儲市場租賃需求旺盛，錄得租金漲幅達2.2個百分點，空置率則顯著下降2.4個百分點。

多渠道電商重塑物流需求，高標倉整體呈現供不應求

2021年“雙十一”全網交易額超人民幣9,600億元，較去年增長12.2%，銷售渠道更為多元化。除天貓、京東兩大頭部企業，拼多多銷售占比達6.4%，位列全網第三，新銷售渠道如直播、社區團購等，成交份額顯著高于往年。

隨著電商行業穩健增長的推動，各大物流倉儲供不應求，甚至出現短暫“爆倉”現象，其中，前置倉及冷庫尤為稀缺。

前置倉與冷庫需求快速增長

隨著消費升級對生鮮電商需求的增加、以及生物醫藥行業的快速增長，中國的冷鏈物流迎來跨越式發展，且具備極大的發展空間。

新型電商的爆發式增長，對配送時效提出更高要求，前置倉成為倉儲網絡布局的重要環節。

中國冷鏈物流市場規模2020年達到3,832億元，復合年均增速18%，預計未來五年會繼續保持較高增長態勢。

倉儲租金增長強勁，物流資產備受青睞

線上消費、互聯網科技等領域加速發展，供應鏈管理升級勢在必行，我們判斷高標倉庫租金具備結構性增長的長期趨勢，預計未來五年平均租金有望以1.8%的年復合增長率上漲。

疫情沖擊下倉儲物流資產極具韌性，資本市場對倉儲物流的關注和配置熱度逐步提升，尤其是一線及周邊衛星城市。根據高力國際《2021年境內外投資者調研》報告顯示，投資者對物流倉儲的偏好占比15%，躍至資產類型第一位。

智能化倉儲成為升級趨勢

在需求反推下，物流地產市場逐步實現由量到質的轉變，智能化倉儲的價值在長期中更為凸顯。

以普洛斯REITs為例，網格化高標倉基礎設施結合智能化運營系統，成為強有力底層資產，支撐其成為“倉儲物流類”第一單，不僅適應租戶需求，提升運營收入，而且實現了資產溢價及投資退出。