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深圳2020年4月10日 /美通社/ -- 2020年伊始，突如其來的新冠疫情打亂了社會生產與人們生活的節奏，也給原本就深陷困境的寫字樓租賃市場帶來沉重一擊。資金實力較為雄厚的地產商尚能以減租或免租，在熱搜榜上占據一席之地，但更多的企業租戶與寫字樓業主只能圍繞著租金，展開更殘酷于以往的“零和博弈”。
從數據上看，據58同城與安居客聯合發布的《寫字樓調研報告》顯示，2019年第三季度，北京、上海、深圳三城優質寫字樓空置率分別為13.8%、12.5%和21.2%，同比上浮3.2%、2.4%、1.8%。
空置率居高不下，加上疫情對企業經營活動和社會經濟環境帶來的不確定性，讓寫字樓市場的“存量去化”之路充滿了未知。正所謂挑戰與機遇并存，一些新興的空間定制服務商如蜜蜂科技BEEPLUS，通過高端空間打造運營、一站式服務和多維度的價值賦能，切入存量空間這一龐大市場，并迅速成為市場上難以忽視的新興力量。
市場低迷供應不減 存量去化還看“差異化”
自2015年起，寫字樓市場就難以離開“存量去化”這個主題詞。盡管隨著民營資本和創業創新產業活力的不斷提升，大量新注冊企業帶旺了辦公空間的需求，但從整體市場格局而言，靈活辦公空間反而成為了需求的主流。
對于高端甲級寫字樓而言，競爭的壓力更多來自于“內部”。隨著企業對成本投入的謹慎，真正“優質”的高端辦公空間自然更加受到企業的青睞。然而現實情況卻是，大量品質趨同、形象單一的寫字樓項目近年來“扎堆”入市，市場同質化趨勢愈發明顯。
存量增加、品質趨同、需求低迷，帶來的直接后果便是寫字樓租金的回調，投資收益明顯下降。據中國指數研究院報告，截至去年三季度末，北上廣深四城的甲級寫字樓，月租金均值分別為每平米389元、310元、178元、和233元，同比增幅為2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一線城市租金整體承壓。
多年之前，包括房地產研究機構、行業專家及媒體評論就反復強調了寫字樓項目“差異化”的重要性。隨著TMT、互聯網、科技創新企業的大量崛起，以及千禧一代進入就業市場，企業租戶對辦公空間差異化的需求已不僅僅停留在表面。更加人性化、更具設計感和功能性的辦公空間已成為新時代下企業競相“追求”的優質空間資源，而具備以上特質的寫字樓項目不僅鮮有“存量去化”的困擾，甚至在租金水平高于市場水準的情況下，依然是“一位難求”。
深圳寶安區的瑞思&BEEPLUS聯合辦公項目正是一個典型的案例。該空間位于寶安玖悅雅軒商業裙樓3-5層，毗鄰寶安中心商務區，與前海自貿區相隔咫尺，是BEEPLUS與大型綜合地產集團瑞思集團共同打造的高端聯合辦公空間項目。
該項目由BEEPLUS負責整體設計、建設及運營，區別于傳統的辦公項目，該項目在整體設計和空間打造上做了創新突破，最大的亮點在于BEEPLUS設計院采用了全新的“外景內移”設計理念增強空間體驗感，將美式小鎮如Bee Store歐美集市、Bee Park雙層滑梯和Central Street中央大街等街道外景移至室內空間當中；在工作區域的設計上，通過透明的弧形玻璃打破傳統空間的界面設計，在保留私密性的同時增強社交互動。開放商務辦公區域與獨立商務辦公間的設置，可滿足1人到百人不同規模企業的商務工作需求，空間同時配套了五星級酒店的行政運營管理服務，入駐企業可實現拎包入住，最大程度地實現人景交互融合，以高顏值、強互動及優服務為辦公人群帶來獨特的社交生活氛圍，激發靈感，提升效率。
項目首期3樓辦公空間投入使用后很快被預定一空。對比周邊同等級辦公空間項目，瑞思&BEEPLUS空間的平均租金水平雖略高，但依然市場反響熱烈。這在行業去化緩慢、投資回報下降的背景下，更凸顯出優質辦公空間所難以替代的價值。
多維度價值賦能 讓辦公空間扮演“產業載體”角色
以深圳為例，在需求量趨于萎縮的背景下，僅去年三季度，就有四個分別位于福田和前海片區的甲級寫字樓項目竣工入市，推動存量達到725萬平方米的規模。而在2020年，深圳或還將建成超過120萬平方米的甲級寫字樓項目，存量去化形勢不容樂觀。
盡管突如其來的疫情，讓重壓之下的寫字樓市場頗有“雪上加霜”之感，但同樣有分析指出，加速重構的市場格局或將很快顯現出新的增長機遇。中國指數研究院在報告中指出，此次疫情預計將促使更多的寫字樓業主和企業租戶加大對辦公場所環境、物業管理、靈活辦公等方面的關注和投入，這將進一步推動寫字樓市場提質增效的進程。
寫字樓的“提質增效”，除了在設計方面的“別出心裁”之外，同樣關系到空間的功能性、科技含量以及對入駐企業的價值提升，這對于辦公空間的精細化運營以及“價值賦能”的能力提出了很高的要求。
去年以來，BEEPLUS與東方富海、北京挑戰者資本、上海鷗翎投資以及珠海大橫琴等多家知名投資機構打造的產業孵化器、加速器及地產集團合作，打造了多個高端辦公空間項目。這些項目在提供“辦公空間”功能的同時，還扮演了“產業載體”的角色。
以BEEPLUS為東方富海打造的OFC+@BEEPLUS實體加速器項目為例，BEEPLUS發揮在空間設計、打造、后期運營管理、會員增值服務和招商等方面的優勢，結合東方富海的資源優勢，為大灣區的創新創業企業提供從辦公空間服務到“天使投資+資本加速+開放平臺”的全方位企業服務。該空間除了作為東方富海總部辦公空間之外，同時還作為企業孵化“實體加速器”，引入了多家快速成長的初創階段公司和戰略新興產業企業。通過BEEPLUS打造的空間平臺，這些優質的企業能夠近距離接觸業務關聯方與投資機構，極大拓寬了發展的道路。
BEEPLUS副總裁李發旺介紹，BEEPLUS打造的自有辦公空間及聯動地產集團、投資機構打造的辦公空間項目，已為所在地城市集聚社會資本200億，集聚世界五百強企業（含分支機構）15家，集聚獨角獸及上市公司（含分支機構）18家，集聚戰略新興產業企業（含分支機構）320家，集聚高層次人才2000余人，貢獻知識產權申請量超過3500份，空間產出的地均GDP超過所在地地均GDP3.1倍，為空間所在地城市的創新創業做出了重要貢獻。
此外，BEEPLUS已啟動辦公空間的智慧化升級，今年3月中旬上線了“BEEPLUS WORK”辦公空間小程序，面向BEEPLUS辦公空間用戶提供全方位、一體化智能辦公體驗，也標志著BEEPLUS面向企業提供全價值鏈的智能化辦公服務，實現從商辦的地產服務屬性向服務先導的平臺屬性的轉變，同時進一步提升空間的價值。
同時，BEEPLUS通過大中企業定制及樓宇托管為地產項目提供空間定制服務時，還配備了行業高標準的智能硬件系統。從前期設計時配套的智能門禁、智能打印系統、可升降桌椅、不間歇高速網絡聯通，到后期管理時企業級會議電話系統、會議室投屏分享，空間定制服務讓樓宇空間邁向智能化發展，為辦公載體提升管理效率及工作效率。
中國房產經紀公義聯合會主席胡景暉近日在一場行業分享會上提出，寫字樓如果繼續沿用以往的空間打造運營和租售模式，經營將會越來越困難，“要進行大轉型才能解決問題”。而除了改變使用功能尋找出路之外，調整辦公空間的功能定位、優化經營模式、提升對入駐企業的價值賦能，將成為未來寫字樓市場不可或缺的競爭力。以BEEPLUS為代表的新一代空間打造運營商正在用顛覆式的辦公空間項目和多維度的價值賦能，引領高端辦公空間定制市場的“風向”，這或許也將成為深陷空置困境的寫字樓市場“脫困”的一個重要方向。
