- 戴俊凱，目前是景榮基金旗下不動產(chǎn)板塊 -- 景城置業(yè)的總裁

上海2018年2月14日電 /美通社/ -- 景榮基金旗下不動產(chǎn)板塊 | 景城置業(yè)的總裁戴俊凱認為，進入2018年，在一線甚至二線城市，房地產(chǎn)已經(jīng)步入存量時代，建造開發(fā)已不是行業(yè)發(fā)展主題，而如何做好管理運營、提升物業(yè)價值才是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。

打造景榮基金品牌

景城置業(yè)作為景榮基金旗下不動產(chǎn)板塊，以凱德集團、黑石集團為行業(yè)標桿。景城置業(yè)總裁戴俊凱認為，貫穿“融資、投資、管理、退出”地產(chǎn)金融全產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)金融服務商將主導未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

戴俊凱介紹說：“景榮基金一開始以不動產(chǎn)夾層基金起家，主要跟大的國企開發(fā)商合作，包括金地集團、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、信達地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、中航地產(chǎn)等國有一線開發(fā)商。我們作為配資方，提供融資方案，擔任財務投資人的角色；而開發(fā)建設由開發(fā)商主導。”

作為國內(nèi)先行的幾支房地產(chǎn)私募基金之一，景榮基金在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資管理規(guī)模累計已經(jīng)超過300 億元。截至2017 年一季度，景榮基金已經(jīng)完成對18 個不動產(chǎn)項目的投資與并購，覆蓋中國大陸地區(qū)及美國曼哈頓等境外地區(qū)，累計開發(fā)的總面積超過350 萬平方米。

在不動產(chǎn)領(lǐng)域，景榮基金不再是單純的被動的財務投資人，同時也擔任著主動的項目管理人的角色。例如，由景榮基金投資的美國舊金山的兩個寫字樓項目，均由景榮基金自主管理；景榮基金也主導了曼哈頓一個公寓項目的開發(fā)。

戴俊凱表示：“為了更好地擔任主動項目管理人的角色，我們建立了專業(yè)團隊。在投資管理方面，涉及大宗物業(yè)、寫字樓、社區(qū)商業(yè)并購甚至開發(fā)；在運營方面，針對社區(qū)商業(yè)、長租公寓的運營管理，我們不僅自建團隊，而且與行業(yè)翹楚合資、合作。”

轉(zhuǎn)型主動管理人角色

戴俊凱介紹說：“隨勢而動，在不動產(chǎn)方面，除了做好財務投資人角色外，我們也做主動管理。” 

一方面，目前全國的樓市調(diào)控政策全面升級，除了限購、限貸、限售外，在土地拍賣環(huán)節(jié)，要求開發(fā)商自持物業(yè)比例很高，基本達到50%以上。在這種背景下，很多開發(fā)商，包括房地產(chǎn)基金公司都面臨著轉(zhuǎn)型，都要培養(yǎng)自己的主動管理能力。因為是自持物業(yè)，只有培養(yǎng)好管理能力，才能提升自持物業(yè)價值，才能賺到更多收益。

另一方面，北京、上海、深圳等一線城市，都在鼓勵長租公寓，鼓勵商務辦公室發(fā)展，而長租公寓、商務辦公室這些都是自持物業(yè)，都要求持有方有較強的管理能力。開發(fā)商、房地產(chǎn)私募基金均面臨著轉(zhuǎn)型。

戴俊凱說：“為了適應形勢的發(fā)展，為了更好地向主動管理方向邁進，在不動產(chǎn)方面，我們以新加坡凱德集團為標桿，致力于打造成一個集融資、投資、管理、退出四環(huán)節(jié)于一體的產(chǎn)業(yè)鏈，既有開發(fā)建設，又有運營管理，并可以通過REITs 退出。在早期開發(fā)的時候，出一部分自有資金，然后再募集一部分資金，在運營一段時候后再通過股權(quán)渠道退出。我們正按照這四個環(huán)節(jié)做布局。”

戴俊凱表示：“基于對未來市場的判斷，考慮到項目本身，不管是住宅還是商業(yè)業(yè)態(tài)，我們對拿地比較謹慎，會將更多的精力放在城市更新改造、存量物業(yè)提升上，尤其是一線城市、一點五線城市，因為這些城市的長租公寓、寫字樓、社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)的更新改造市場是非常巨大的。從國際經(jīng)驗來看，美國曼哈頓地區(qū)近幾十年都是存量物業(yè)進行不斷地更新改造。按照建筑密度來算，上海還有很大的更新改造空間，這個方向比傳統(tǒng)的拿地更符合發(fā)展趨勢。”

城市更新，存量物業(yè)的升級改造，老廠房、舊寫字樓、老式商業(yè)、公寓、酒店都有可能，目的是把現(xiàn)有的存量資產(chǎn)盤活更新，這就會嚴格考量基金管理方的管理能力、運營能力和退出能力。

而對房地產(chǎn)私募基金來說，在拿下某個項目后，通過升級改造后，日常運營仍靠租金產(chǎn)生收益，但最終還是要考慮退出問題。房地產(chǎn)私募基金通常設有時間年限，作為封閉型基金，時限一般三到十年，到期后必須要退出。

戴俊凱認為，基金到期后，有沒有退出渠道，能否實現(xiàn)成功退出，更是考量一家基金公司的整體操盤能力。

中國REITs 大有可為

在國外，房地產(chǎn)基金退出通常通過REITs 實現(xiàn)。REITs 是一種通過發(fā)行股份或受益憑證的方式來匯集特定多數(shù)投資人的資金，由專門的托管機構(gòu)進行托管，并委托專門的投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)相關(guān)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

戴俊凱表示：“能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以做資產(chǎn)證券化，都能做成標準化產(chǎn)品，甚至到交易所掛牌，供各類機構(gòu)持有、交易。目前，不管是稅務規(guī)則，還是工商條例方面都還沒完善，國內(nèi)只能做出類REITs 產(chǎn)品，但這些產(chǎn)品依然屬于債券型，未來的大方向肯定是股權(quán)REITs。” 

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸走向高位，行業(yè)由增量轉(zhuǎn)為存量市場，市場堆積的風險正逐漸顯現(xiàn)。REITs 的推出有其必要性和急迫性，能緩解信貸風險，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿，改變和提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，此外也有利于社會資產(chǎn)配置多元化，防止房價泡沫進一步擴大。

戴俊凱說：“目前，在北京、上海、深圳這些一線城市，大宗物業(yè)交易是非常活躍的，很多大型公司愿意購買物業(yè)，作為公司總部，也有是看好未來資產(chǎn)保值升值的。但像上海這樣的一線城市，資產(chǎn)貴，租金收益率比較低，資本化率僅為3%- 4%，很難做成好的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。但在二三線城市，大宗物業(yè)交易量就比較少，資產(chǎn)較便宜，租金收益比就較高，反而市場上做成資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品比較多。” 

在一線城市，基金投資的方向還是瞄向城市更新改造的項目，尋找具有潛力的物業(yè)，通過升級改造、運營管理，提升物業(yè)價值，提高租金收益。這樣不管是自有資金，還是基金模式，最后就能更好地證券化處理，更順利地退出。

戴俊凱說：“我們已與多個寫字樓、社區(qū)商業(yè)項目深入洽談。同時，我們組建了多個團隊，一個團隊負責發(fā)起資產(chǎn)管理計劃，主要考慮項目的定位、設計和退出；另一個團隊，負責運營管理，包括招商、物業(yè)管理，甚至包括建筑設計、工程改造方面。總之，景榮基金貫穿于房地產(chǎn)金融的融資、投資、管理、退出的整個鏈條，立志做一家優(yōu)秀的全國性地產(chǎn)金融服務商。”