——上海別墅周成交分析(7.15-7.21)

根據上海搜房數據監控中心7月22日最新統計，上周(7.15-7.21)成交75套，成交面積達17457.54㎡，成交均價29319元/平。上周全市成交11個區縣中，浦東新區以3390.07㎡的成交面積居首，青浦以3068.78㎡次之，松江2926.1㎡列第三。供應方面，上周上海別墅(小區網 論壇)新增3個預售證，新增供應面積63671.16㎡。

周成交連續3周下跌 浦東青浦松江壟斷全市成交超5成

上周上海別墅市場成交量、成交面積現“雙降”，共計成交75套，環比下降6.25%，成交面積達17457.54㎡，環比微跌1.72個百分點。

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觀 2個多月以來的上海別墅成交走勢，5月第五周的150套達到周期內的最高“峰值”，而6月第二周則為2月有余，乃至2013“新國五條”滬版細則出臺以來 的最低谷，成交量僅有65套。緊隨其后的2周，受上半年“尾聲”別墅物業集中放量入市影響，供應量大幅提升帶動交易量“水漲船高”，6月最后一周成交量穩 步提升至123套。進入7月，上海別墅成交已連續3周呈下跌態勢，上周成交量僅有75套。

上海別墅市場上半年完 美謝幕，下半年開局卻顯得有些“低調”。上海搜房數據監控中心分析師王倩指出，樓市成交量與推盤供應量密不可分。新盤涌現，增加供應有助于推動成交量增 長，反之，供應不暢是影響成交去化的主要原因之一。一些原本預計于2013上半年有推盤計劃的項目于6月底集中性問世，掀起了一股搶推潮，眼下大部分樓盤 仍在消化前期已開盤在售房源。此外，7、8月作為傳統樓市淡季，絕大多數預計下半年亮相的項目尚處于調整和備戰階段，一般會等到在9、10月“金九銀十” 旺季時再行推出。

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上周成交區域分布排行榜名次浮動較為明顯，浦東新區以2290.07㎡的總成交強勢重奪榜首席位，青浦、松江等傳統別墅成交熱區表現不俗，以3068.78㎡和2926.1㎡分列第二、三位。3區成交面積總和壟斷全市總成交的54%。上周全市成交11個區縣中，崇明上周去化3套，成交面積共計579.46㎡，為新增斬獲成交區域。從區域成交面積漲跌情況來看，除奉賢、嘉定、金山、普陀4區呈下跌走勢，其余6區均有不同程度的上揚。嘉定、普陀2區跌幅最為顯著，均有超65%以上的下滑。漲幅較為顯著的是閔行和楊浦2區，成交面積均大增超8成。

周成交價29319元/㎡ 楊浦逾5萬/平奉賢環比價漲114.91%

上周上海別墅市場成交總金額為51183萬元，環比下浮6.49%。成交均價29319元/㎡，環比下滑4.86%。

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2 個月有余上海別墅成交均價呈波動走勢，5月第一周達到33969元/㎡的“小高位”之后，連續3周下跌至25489元/平，而這一均價也為2月多月來的最 低值。5月最后一周和6月的第一周，成交均價拔高至逾3.5萬/平的歷史峰值。整個6月至7月的中上旬，上海別墅成交均價趨于穩定，基本維持在 27000-29000元/平左右。7月第二周受浦東、楊浦、普陀3區成交價超5萬/平拉動影響，全市均價重回3萬/平以上。上周成交均價環比前一周小幅 下滑，報收29319元/㎡。

上海搜房數據監控中心分析師王倩指出，上周上海別墅成交均價回落至3萬/平以下。 楊浦去化2套，成交面積556.3㎡，54764元/㎡是上周唯一一個成交均價逾5萬/㎡的區域，也是上周全市成交均價最高的區域。而前一周成交均價最高 的是普陀區，成交價逼近10萬/㎡大關。上周全市成交11個區縣中，大部分區域的成交價位于2-3萬/平之間，不足2萬/平成交價的區域有金山、崇明2 個。漲跌方面，6區環比下跌，4區環比上漲，其中漲幅最大的為奉賢區，成交價高達41554元/平，環比大增114.91%，而跌幅最顯著的則是普陀區， 上周成交價35576元/平，下滑幅度超6成。

TOP10中2項目成交價超7萬/平 青浦全新盤去化4套奪魁

根 據上海搜房數據監控中心7月22日最新統計，上周上海別墅成交面積TOP榜單中，就區域表現來看，浦東高占3席表現最佳，青浦、寶山分別有2個項目躋身排 行榜席位。而就產品價位來看，成交價以3萬/平為分界點中低端項目和高端項目各占5成，成交價最高達到84465元/㎡，最低僅為16011元/㎡。

上 周位于青浦徐涇板塊的南山雨果別墅憑借去化4套，成交面積871.89㎡，成交均價30725元/㎡摘得TOP10榜首席位。據悉，該項目為青浦徐涇老牌 別墅區內為數不多的全新盤，2月初即對外釋放2013上半年將開盤訊息，而項目真正推盤亮相則在6月29日，將近半年的超長蓄客期為項目積累了相當的人 氣，以至于一開盤即收獲了可觀的成交，自6月29日推盤以來，幾乎每周都能躋身別墅周成交TOP10行列。此外，該項目現有最高減45萬的優惠，大幅度促 銷助力項目的銷售去化。

上周列別墅成交TOP10第二的是浦東新場板塊的絲廬雅苑。絲廬雅苑上周去化3套，共計 成交703.53㎡，成交均價18054元/㎡。該項目目前在售190-250平聯排別墅，隨戶附贈中庭、露臺、地下室、前后花園、庭院等多空間面積。僅 1.8萬/平左右的成交價相比同板塊內同類競品樓盤而言略低，以價換量贏得不俗成交。上周排名別墅成交榜第三的是寶山楊行的榮域別墅，周去化3套，共計成 交690.06㎡，成交均價26781元/㎡。

上周位于奉賢海灣板塊的棕櫚灘高爾夫別墅和位于浦東張江板塊的湯 臣湖庭花園2大高端項目的成交表現也頗為搶眼。棕櫚灘高爾夫別墅去化1套，成交均價74929元/㎡；湯臣湖庭花園去化1套，成交均價84465元/㎡。 這2個高端純別墅均處于尾盤銷售階段，開發年限較長，在板塊內享有相當的知名度。