《理財周刊》：

海外投資熱度不減，這是因為受到國內宏觀調控，以及自住、子女海外留學等各種因素影響所致。專家指出，國際上頂級城市豪宅，以及部分回調并完成筑底階段國家和地區(qū)的物業(yè)，都可以關注。

海外置業(yè)熱度不減

中國內地居民海外置業(yè)的熱情仍然高漲。

記者了解到，目前北京、上海、深圳等一線城市，專門代理銷售海外物業(yè)的機構數(shù)量在不斷增加。記者同時也觀察到，最近一段時間內舉辦的各種形式的房展會上，海外物業(yè)數(shù)量也大量出現(xiàn)，甚至還曾出現(xiàn)海外物業(yè)展。這種現(xiàn)象的背后，是海外置業(yè)需求在不斷增加。

此外，新“國五條”的出臺，針對投機、投資性需求實施嚴控，這使得房產投資在內地受到極大的限制，并導致民間資金為了尋找出路，轉而投向海外房產。

而從另外一個層面來看，中國富裕階層對房產的投資偏好，在內地房產投資受限的前提下，也間接使得海外房產熱潮來得更加猛烈。萊坊亞太區(qū)研究部主管Nicholas Holt表示，雖然他們的研究團隊發(fā)現(xiàn)內地的富裕階層在尋找投資回報更高的項目，但是房地產仍然會在他們的投資組合中占到25%以上的比例。

當然，目前內地投資者購置海外房產仍然以移民、子女就讀、度假等需求為主。當然，還有部分投資者把前往海外投資房產當做一種避險性投資。如倫敦和紐約的頂級房產市場正成為包括中國在內的全球投資者的避風港。中國投資者的影響力不小，正帶動東南亞、澳洲和新西蘭等國家和地區(qū)的房價上漲。國際頂級房地產咨詢公司萊坊國際（以下簡稱“萊坊國際”）提供的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，隨著中國資本的涌入，雅加達的豪宅價格在去年上漲了38%，巴厘島和奧克蘭也分別上漲了20%和12.7%。

置業(yè)方向有所不同

從世界各地區(qū)政府的政策層面來看，其對房產投資方面的干預也有所增強。呈現(xiàn)出有保有壓的態(tài)勢。對于受金融海嘯影響明顯的歐美國家來說，基本上持鼓勵態(tài)度。就如美國來說，在此之前非本國人士如果在沒有信用記錄的情況下，很難獲得銀行貸款。但在之前不久，美國對此作出了調整，即使沒有信用記錄，同樣也可以申請貸款。此外，包括英國、西班牙等在內的歐美國家，也鼓勵海外資金購置本土的房產。

當然，也有一些地區(qū)采取了抑制需求的措施。動作最大的是中國香港地區(qū)，其措施包括取消投資房產定居計劃，征收額外印花稅等；還有加拿大在之前就大大削減了移民的名額，這在一定程度上使得內地投資者的投資熱情大大降低。

此外，內地開發(fā)商正主動轉戰(zhàn)海外市場。在分析人士看來，內地知名房企主動走出國門，除了發(fā)展的需要之外，在另外一個方面，也是考慮到內地蓬勃的海外投資需求。

從投資區(qū)域的選擇方面來看，投資者的注意力正向國際頂級城市集中。萊坊國際市場研究部有關人士表示，從全球范圍內的財富流動趨勢來看，正在向全球頂級城市，比如紐約、倫敦、巴黎等。萊坊國際預測，到2022年，個人資產超過3000萬美元的高凈值人士將達到26萬人。而從未來發(fā)展趨勢來看，隨著高凈值人士數(shù)量的增加，頂級城市的受關注程度會進一步增加，這將成為抬升區(qū)域房價的一個不可忽略的因素。

除了投資房產外，萊坊國際還注意到，國際資本開始關注商業(yè)物業(yè)。預測結果顯示，中國香港的零售物業(yè)受內地消費者的帶動，將會增值10%～15%，吉隆坡也會有6%左右的增幅。而倫敦和紐約的零售物業(yè)和寫字樓物業(yè)尤其受到全球投資者的青睞。

海外置業(yè)三大注意

相對內地買房，海外置業(yè)的要求更高，所以投資者需做到謹慎行事。

萊坊中國區(qū)董事田雪認為，海外置業(yè)要注意三個方面：其一是要注意做好功課。她不鼓勵投資者在完全不了解市場行情的情況下做出投資決定。而是建議投資者先學習半年時間之后，再考慮買不買。在她看來，不管出于何種目的，移民自住也好，或是純粹的投資、子女就讀也好，都必須根據(jù)自己的實際需求，針對目標市場有詳細了解，比如當?shù)氐娘L土人情、地緣政治、稅費構成、經(jīng)濟發(fā)展情況、近年來的樓市發(fā)展情況等等。

其二是要選擇一家正規(guī)的合作機構。大多數(shù)情況下，海外置業(yè)無法做到親力親為，而且由于對當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)也不是很了解，所以很多工作必須依賴中介機構來完成。在這種情況下，好的合作伙伴能夠讓投資者省心省力。

必須當心的是，一定不要把購房與所謂的移民混為一談。據(jù)了解，之前市場上曾流傳，在部分歐洲國家買房即可獲得該國的移民資格。田雪提醒說，之前塞浦路斯曾推出購房換5年居留權的措施，但這與移民完全是兩碼事。

投資海外房產，更不能以短炒的眼光來對待。業(yè)內人士指出，海外國家和地區(qū)的房地產市場已經(jīng)經(jīng)歷了長達幾十年甚至上百年的發(fā)展過程，非常成熟，一般不會出現(xiàn)暴漲的情形，諸如年漲幅達到50%的情形更是不可能。所以在海外投資，必須具備長期投資的心態(tài)，并且學會打理出租，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。

至于哪些國家和地區(qū)值得關注？這需要根據(jù)具體的需求來進行判斷。如果是出于子女就讀，那么包括美國、英國、澳洲等留學的熱門國家和地區(qū)可以作為首選。而如果是出于移民自住，包括新西蘭、澳洲等適宜居住的國家和地區(qū)選擇余地很大。但如果單純出于投資，研究機構則給出了兩種選擇，一種是選擇值得“抄底”的國家如美國。有業(yè)內人士指出，美國的房價受金融危機沖擊影響巨大，至今才完成筑底階段，所以未來會迎來爬升過程，因此現(xiàn)在進入，可以享受到房價上漲帶來的收益。而另外一種就是選擇國際上富裕階層關注的熱門城市，萊坊國際預測指出，在2022年之前，包括倫敦、紐約、新加坡等城市和地區(qū)，將持續(xù)受到極大的關注，所以當?shù)氐臉鞘校绕涫呛勒袌觯匀粫涫荜P注。

表 受高凈值人士關注的全球前20個城市

資料來源：萊坊國際

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