樓市調控再次殃及池魚，股市應聲暴跌。房地產業上市公司一字跌停，滬綜指回探2270點，距2250點的調整支撐僅一步之遙。樓市的政策調控聲東擊西，聲稱“擴大房產稅試點”卻突然祭出賣房的收益需繳納20%的稅，這并非房產稅而是資本利得稅，由此提高了房產的交易費用。

早期的市場源于集市，人們自發地互通有無，約談價格，市場并沒有交易費用。伴隨著市場交易規模的擴大，監管者出現了，監管者對買賣雙方抽取費用并提供服務，這就是早期的印花稅。印花稅是交易稅，和買賣雙方的盈虧無關。后來由于某些交易產生了厚利，人們約定俗成開征利得稅，市場的監管者因此升級為“公平交易”的維護者，稅收就從服務費派生出了再分配功能。盡管人們對于“公平交易”的標準爭議不斷，但以“公平”的名義征收稅費必然增加市場的交易費用，交易費用從此成為市場交易量的調節工具，直接影響市場的交易行為，甚至決定市場的存在。

交易費用應該由誰付？這是由公平交易派生出的“公平”之爭，盡管在理論上應該是買賣雙方均等，但在現實生活中，若買方強勢則賣方多出，若賣方強勢則買方多出，由此派生出一個理論命題：談判力量（Bargaining Power）。對于談判力量的研究又進一步演繹出“信息不對稱定理”，經濟學的理論與實證研究證明：信息不對稱會導致“買的不如賣的精”，因為賣方通常是信息的主動提供者，具有先天的信息優勢從而強化賣方的談判力量。由此演繹，任何形態的交易費用都會有較高的概率轉化為交易性溢價，以較高的比例由買方承擔。換句話說，盡管開征20%資本利得稅的初衷是針對賣方的投資性收益，但由于資本利得稅同時又是房產的交易費用，其結果可能會傾向于提高而不是降低房產的交易價格。

交易費用的增加會推動交易價格的上漲，恰如人們常說的：“羊毛出在羊身上。”任何稅收，無論依據何等“公平公正”的理由，都會對交易市場產生“剪羊毛效應”，從而改變市場的供求均衡。在買方市場上，若價格上漲的趨勢不變，交易頻率會因談判過程的延長而下降；在賣方市場上，交易頻率則會因為賣方的真實收益減少而下降。所以說，房產交易的任何新增稅種都會導致交易頻率的下降，卻未必導致房產交易的價格下跌。交易費用的上漲在什么情況下會導致價格下跌呢？只有一種情況，即市場大跌前夕！此時，交易費用的突然上漲會成為壓垮駱駝的最后一根稻草，成為市場大跌的導火線！

曾講過，在中國城市化的最后階段，樓市將冰火分明，高鐵網和水資源將重整河山。現代城市的無形邊界是“三功兩水一張網，人流錢流逐水流”。所謂“三功”，即就業、財富和消費三大經濟功能，所謂“兩水”，即貨幣之水和自然之水；所謂“一張網”，即現代交通網。2012年，中國高鐵網的“四橫四縱”基本完成，結果必然帶來兩個趨勢：一些城市被同城化，一些城市被邊緣化。被邊緣化的城市若發生水資源危機，人口和貨幣如果外流就會產生“鬼城”。今日中國，地下水供應著65%的民用、50%的工業和33%的農業。國家發改委的官方統計表明：中國657個縣級以上城鎮中有400多個依賴地下水，200多個城鎮嚴重缺水。而就在不久前，一份獨立的研究報告觸目驚心：中國的地下水污染范圍高達55%！可想而知，若地下水污染繼續加重其影響會有多大！這些城鎮的人口外流就會導致當地的樓市下跌，反而可能提高中心城市的購房需求從而導致房價上漲，這就是我講的“冰火分明”。

稅的本源屬性是公共服務費，如果緊急開征的資本利得稅用于水資源治理，納稅者心安理得，征稅者理直氣壯。大文豪雨果的名言是：下水道是城市的良心！那么，地下水則是一個國家的良心！決定著上百個城市的生命！