《理財周刊》：

被業界謂之新“國五條”的樓市調控新政于日前出臺，意在為出現過熱苗頭的樓市降降溫。不過專家提醒說，寄希望新政促使房價回調的可能性極為微弱，因此剛需不妨找準時機入市，不必觀望等待。

政府升級調控

樓市調控力度再次加強。

在2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。會議不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。此外，會議在明確既有政策的基礎上，還提出了對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，以及建立穩定房價工作問責制等內容。

據了解，之前樓市呈現快速回暖態勢之時，曾讓業界普遍擔憂。因而此次中央出臺“新國五條”，被視為有的放矢之舉。業界人士分析指出，如果新政出臺時間再延后一段時日，極有可能要面臨房價快速反彈的尷尬局面。

而就在“國五條”出臺之際，已有部分地方政府提前采取措施，抑制市場過熱跡象。如東莞、昆山、金華等城市收緊住房公積金貸款政策，采取包括降低貸款最高限額、提高貸款首付比例、上調繳存年限限制等形式，來對市場進行降溫。這與去年近40個城市放松公積金貸款的做法形成鮮明對比。

業內人士分析指出，“國五條”的實施細則將在不久后出臺。中國房地產數據研究院執行院長陳晟對本刊表示，國家出臺“國五條”的目的不僅僅只是為了“喊話”來警示樓市，而是會采取具體措施，來為樓市降溫，并保證房地產市場在未來數年內維持健康有序的發展態勢。“我認為最晚在兩會之后，就會陸續有與‘國五條’相關的配套措施出臺。”他說。

市場暫未降溫

“國五條”出臺并未讓市場快速降溫，與之相反的是，目前仍在延續之前的快速回暖行情。

就新房市場而言，仍延續春節后市場復蘇步伐。根據同策咨詢提供的市場監測數據顯示，上海在過去一周（2月18日～2月24日，以下同）商品住宅成交面積成交面積達到16.44萬平方米，較春節后第一周成交量驟增6倍。同時，因為中高端物業比例較高，成交均價也有所上揚，達23923元/平方米，環比增幅為4%。

不僅僅上海如此，其他城市也是這樣。搜房網公布的市場監測數據表明，在剛剛過去的一周，廣州十區兩市新建商品住宅網簽2153套，環比春節后第一周的262套大漲7.2倍。

二手房市場同樣也在延續之前的快速回暖行情。漢宇地產市場研究部對上海部分二手房成交板塊如浦東金橋、周康、閔行莘莊、徐家匯及松江新城等抽樣監測結果顯示，雖然“國五條”出臺已快一周時間，但是大多數二手房賣家并不買賬，依然調高掛牌價，甚至成交前夕“跳價”。如出自徐家匯附近兆豐帝景苑一套兩房，此前賣家掛牌價為430萬元，就在買賣雙方談好價格準備簽約時，賣家突然提出要加價50萬元而導致交易未能繼續下去。

更加讓人感到有些意外的是，不少買家默許賣家的“跳價”行為，認為追漲已是大勢所趨。如出自陸家嘴板塊國際華城的一套二手房，之前的掛牌價為480萬元，賣家在臨成交前提出加價要求，其中一個買家想要以掛牌價成交，但未曾想卻被另一個賣家以490萬元的價格“搶走”。

后市如何變化

不可否認，“國五條”的出臺，對樓市的后續發展還是會產生一定的影響。那么，這些影響在市場心態、成交狀況以及房價上面，又將以怎樣的形式表現出來呢？下面我們通過對行業人士以及市場研究人士的采訪，來探究未來一段時間里樓市可能會出現的變化。

心態：變化各異

“國五條”對市場心態的影響，可能會產生與之前不一樣的變化。

漢宇地產董事總經理施宏叡分析指出，兩年前樓市出臺調控政策，不少新政都是之前并未提及過的，如限購措施等。而反觀此次“國五條”內容，并未提及要出臺新的、更為嚴厲的調控手段，因此不會造成大面積觀望態勢的出現。

施宏叡進一步分析指出，此前兩年時間內，剛需寄希望調控能夠使得房價回落，因而壓抑了兩年多時間，但從目前的市場走勢來看，房價下跌的可能性相當微弱，因此壓抑已久的剛需還會在今年持續釋放，而不會因為“國五條”的出臺而重新陷入觀望。當然，由于政策的指向非常明確，即強力抑制投機，因此投資性、投機性需求可能會趨于停滯。

此外，還有業內專家表示，新政對不同城市的市場心態也會產生不同的影響。德佑地產市場研究主任陸騎麟表示，新政還提出了對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，這會導致部分原本并未限購的二、三線城市陷入觀望態勢。而對于北京、上海等已經采取嚴厲調控手段的城市來說，“新國五條”所帶來影響較為有限。

成交：影響不大

新政對樓市交易活躍程度的影響也會很小，更不會導致交易量的急劇萎縮。

陸騎麟表示，新政對樓市交易狀況的影響也極為有限，更不會導致交易量大幅下滑。他表示，新政出臺的目的只是為了給樓市降溫，而并非“急剎車”，更不是“打趴”樓市，所以正常的市場需求還是會受到保護，這保證市場交易還是能夠維持在相對活躍的狀態。

不過專家指出，鑒于當前市場環境的改善，購房者入市熱情高漲，可能會導致開發商的心態趨于樂觀而降低降價促銷的意愿，因而導致成交量出現萎縮的可能性。施宏叡指出，此類情形出現的可能性并不小，他說：“從我接觸到的開發商反饋過來的信息顯示，開發商的心態已經發生轉變，不少表現得非常樂觀，甚至有開發商準備采用‘少量多批、逐步提價’的策略來應對當前市場。”這樣的變化會影響到市場交易活躍程度，他警告說，如果開發商過于樂觀，那么在2013年完成既定銷售目標的難度將會加大。

房價：溫和上行

新政的出臺，不改房價溫和上漲的趨勢。

專家表示，雖然目前房價不具備大幅反彈基礎，但也并非因為“國五條”的出臺而大幅下跌。施宏叡說表示，市場交易維持正常水平，房價溫和上漲，這是各方都能夠接受的。因而新政的出臺，正是基于這樣的考慮。

不過，房價快速上漲的苗頭會被遏制。陸騎麟表示，隨著近日“國五條”的頒布，目前二手房價格上漲趨勢可能會由于市場心理受到新政沖擊而得到遏制，價格逐漸趨向平穩狀態。但是，一旦政策的心理威懾削弱，需求較為旺盛的改善型房源價格很可能重回上行軌道。相比之下，價格更依賴于市場預期支撐的高端房源，其價格將有可能產生松動。

目前，還有很多想買房的人在觀望等待，希望在兩會之后，房地產調控政策能夠更加嚴格而促使房價回調，但專家認為這種局面出現的可能性很小。對此，有專家建議，如果是自住需求，就不要幻想房價在未來會下降再出手，而要選擇合適的物業及時購買，不必等待。

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