限購、限貸、限價、房產稅、加息等一系列政策的陸續出臺，讓房地產行業面臨巨大危機，甚至有人預言全國商品房成交量將有30%跌幅、下滑回到2007年水平。但是，“棋”到中局，開發商將重心騰挪到廣闊的二三四線城市，各種各樣的緊箍咒在如此“閃身術”的應對之下，無奈化作一副“抽刀斷水”的局面。從一線城市到二三城市，甚至有恒大集團率先將觸角伸到四線城市，隨著限購令撒網范圍的逐步擴大，開發商的“閃身術”還能維持多久？

限購擋不住房企高歌猛進

    “前一陣子，開發商碰面聊得最多的話題就是‘什么時候取消限購’。限購真把一些開發商弄得死去活來。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹說。7月19日，中國指數研究院發布的數據顯示，上半年，全國130個城市土地出讓收入總額同比下跌5.5%。土地出讓收入排名前十的城市中，出現下跌的5個城市全部為一線城市或者發達的二線城市。由于土地出讓價格被認為是組成房價的重要因素，中國指數研究院認為中國房地產政策調控顯現成效。

    事實上，大浪淘沙始見金，真正的大型房企不但沒有“死去活來”，反而“生機盎然”。

    2011年7月1日，中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布的《2011年上半年中國房地產企業銷售排行榜TOP30》顯示，TOP30的標桿企業仍舊保持了高速的增長勢頭，其中前十大房地產企業合計實現銷售金額3323億元，同比增長逾80%。

    不僅僅是位于榜單首位的萬科集團和恒大地產，從TOP10房地產企業來看，銷售金額同比均出現大幅增長，增長率幾乎都在50%以上。

    記者了解到，在上半年嚴峻的市場形勢下，超大房地產企業陣營再度壯大，百億企業數量猛增。以萬科、恒大、中海地產等為代表的企業依然維持穩定地位。與去年上半年5家企業銷售額突破200億元的情況相比，今年有7家企業銷售業績超過200億元，陣營規模進一步擴大。

    從數據上看，今年上半年，房地產企業銷售金額前十榜單和銷售面積前十榜單的入榜門檻分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48%和25%，龍頭房地產企業可謂集體發力。

    而房地產企業對下半年的銷售行情似乎也頗有信心：遠洋地產公布的數據顯示，今年前6個月合約銷售約120億元，同比增長45%，完成全年300億元合約銷售目標約40%，下半年則有可能要實現180億元銷售額。截至6月底，富力地產上半年取得合同銷售收入共約134.11億元。但富力地產表示，全年400億元的銷售目標依舊不變。

二三線城市“接力”房產掘金

    “前十大房地產企業上半年逆市熱銷，主要源于戰略布局上的提前行動，萬科、恒大等房地產企業早在幾年前便開始布局調控相對寬松的二三線城市，因此得以在調控下延續此前的高增長。未來三四線城市房地產市場將迎來快速發展期，從這個意義上說，今后房地產企業誰能勝出，很大程度上取決于誰能在三四線城市占據更多的市場份額。”中國房產信息集團分析師表示。

    根據中國房地產指數系統百城價格指數對100 個城市的全樣本調查數據，6月，全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，環比5月上漲0.41%，其中，75個城市價格上漲，25個城市下跌。環比漲跌幅在1%以內的城市數量共有73個。

    數據顯示，在房地產市場整體向好的同時，部分二三線城市的房價卻在飆升。百城住宅價格指數表顯示，6月份環比漲幅排名前十的城市分別為鄭州、長春、濰坊、洛陽、新鄉、淄博、蘭州、吉林、聊城、煙臺，漲幅在2.72%?1.78%之間。

    這一點龍頭開發商早已看到。

    中國房產信息集團分析師薛建雄透露，某開發商上半年所售項目中，只有1個位于一線城市，54個位于二線城市，33個位于三線城市。這種布局極大地避開了限購的影響，從而完成銷售業績的突破。

    而恒大集團上半年新開盤33個項目中，三線城市項目23個，占比69.7%；目前，恒大擁有在售項目共計89個，分布于全國49個城市，其中三線城市33個，占比37.1%。在恒大上半年423.2億元銷售額中，三線城市項目銷售128.1億元，占比30.3%。以吉林為例，恒大在吉林省內的觸角不僅伸向長春、吉林等二三線城市，從去年9月開始就已伸至吉林的通化、遼源等四線城市。

    此外，銷售同比大增136.4%的招商地產以往的銷售以一線城市為主，二線城市的項目較少，而今年上半年公司增加了二線城市的銷售項目，同時加大了整體的推盤量，因此取得了銷售金額的同比大漲。

    國家統計局的數據顯示，今年前5個月，在一線城市成交量全面疲軟的情況下，全國商品房銷售額的同比增長率為18.1%。同時，龍頭房地產企業的銷售額整體同比增幅超過80%。間接證明二三線城市成功接過一線城市的“接力棒”。

    “近八成標桿房企銷售均價逆勢上揚，由此可見，在政策面趨緊、大環境每況愈下的市場條件下，市場趨向集中化、壟斷化，大量小開發商會死掉。”一位資深房地產研究人士表示。[NextPage]

    小開發商確實快要扛不下來，大型房地產企業布局二三四線城市，越來越多的擠占了中小房地產企業的市場份額。截至記者發稿時，共有58家房地產企業公布中期業績預告，其中只有20家預增，其余38家預減或虧損。從已披露的信息看，上市房企業績明顯出現分化。龍頭地產企業依然保持強勢增長態勢，而一些中小房企業績則呈現增長放緩甚至虧損態勢。

    從不少上市房企目前公布的半年報業績預告來看，部分中小房企為了支持業績和公司未來的發展，已經開始逐步收縮在房地產領域的投資，并涉足礦產資源領域來幫助企業度過難關。

 限購范圍擴容是心理干預？

     根據國家統計局發布的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數，5月份中國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環比下降和持平的城市數量均比4月份有所增加。然而，從整個上半年來看，今年1?5月，70個城市中，新建商品住宅價格同比漲幅達到及超過5%的城市中，1月有44個、2月有45個、3月有42個、4月有38個、5月有33個，均為二三線城市；雖然數量逐月減少，但與一線城市相比依然“漲勢逼人”。

    限購令“按住葫蘆起來瓢”，于是政府再次出臺范圍更廣、影響更深的限購“緊箍咒”。7月12日的國務院常務會議指出，部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松。國務院要求已實施限購措施的城市要繼續嚴格執行，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

    這是否意味著龍頭房企的“盛宴”也快曲終人散了呢？

    有市場觀點認為，限購范圍的擴大，將進一步壓縮開發商騰挪的空間，包括扛住高房價的能力。近日還有消息稱，此前在房價上漲與房地產過熱中“獨善其身”的三四線城市，有可能納入限購令再次擴容的范圍。

    但另一些市場人士不以為然。

    中房研協技術服務有限公司研究中心副總監回建強分析，“國八條”中已經明確規定了直轄市、省會城市和計劃單列市實行限購，都有明確的指向。此次“二三線城市”的提法比較模糊，因此目的并非是要增加限購的城市數量，也并沒有推出新的調控政策。

    更有樂觀者認為，管理層對于二三線的限購措施，更多的只是心理層面的干預，意在給地方政府敲響警鐘。他們的理由之一是，去年已經實行限購的城市大部分就是二三線城市。在去年實施限購的36個城市，除京、津、滬、渝4個直轄市，以及大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，剩下的27個都是省會城市。

     此外，地方政府對限購政策的響應也顯得不夠積極踴躍。早在2010年4月，“國十條”就曾經提出過商品房限購的問題，只有北京第一時間響應；到9月底，決策層再次強調部分房價上漲過快的城市要采取一定的限購措施，隨后才有15個城市開始限購；今年1月之后，中央又多次強調加大限購力度和范圍，這樣才又有7個城市加入限購陣營。因此，一浪高過一浪的限購令在二三四線城市可能沒有想象中那么嚴厲。

    另一方面，目前二三線城市的房價總體仍然處于低位，有人認為對所有二三線城市都實施限購根本沒有必要。世聯地產首席技術官黎文江說，二三線城市由于人口和經濟總量受限，預期升值的空間遠無法和一線城市相比，再加上現在營業稅、個人所得稅等炒房成本增加，投機性需求生存空間較窄，缺少“下一手”去接盤，再炒的可能性比較小，無需對所有二三線城市都采取限購這種嚴厲的措施。

房地產投資仍將高位運行

    “限購其實就是給樓市吃‘退燒藥’。是藥就有副作用。”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說，限購致使需求被抑制，開發商會減慢拿地節奏和開發進度，導致后市供應相對不足。一旦將來取消限購，需求釋放，供應短缺局面可能出現，房價上漲壓力或將更大。

    國際貨幣基金組織（IMF）7月20日發布報告，稱中國房地產市場仍然存在風險，中國嚴厲的房地產調控政策雖然抑制了房屋成交量和房價上漲增速，但大城市的房價仍存在泡沫。IMF稱，只要融資成本低廉并且其他投資渠道稀缺，房地產市場泡沫仍有可能擴大，政府必須采取更加嚴厲的措施來限制需求并打壓房價漲勢。

    所有的言論歸結到一點就是，如果行之有效的調控措施“缺位”以及可替代房地產投資的投資渠道，房價后期上漲壓力將十分可怕。

    國家統計局發布中國2011年上半年經濟運行情況數據顯示，2011年上半年全國房地產開發投資26250億元人民幣，同比增長32.9%。其中，住宅投資增長36.1%，商品房銷售面積同比增長12.9%，房地產投資增速較快。房地產開發企業本年資金來源40991億元，同比增長21.6%。

    對于此現象，中國房地產研究會副會長胡志剛分析，目前保障房建設的大力開展，令房地產投資數據環比提升。后續保障房建設的不斷增加，會給商品房市場帶來影響，商品房市場略有萎縮，但是從數據顯示，由于保障房的支撐，房地產投資數據仍會繼續上漲。

    此外，地價還在上漲。

    幾個區域的城市地價尚未完全冷卻，另外幾個區域的城市地價卻熱起來。全國城市地價動態監測系統7月發布數據顯示，2011年第二季度全國地價總體水平小幅上升，環比增速持續回落。但是在長江三角洲、珠江三角洲、環渤海全國三大區域綜合地價環比增速呈現回落態勢的同時，二三線以及西部地區城市地價總體處于升溫通道。

    中國土地勘測規劃院地價所所長趙松在發布今年第一季度全國城市地價監測報告時就警告“隨著大中城市房地產炒作熱度的梯度轉移，要防止中小城鎮的住房及土地價格的跟風上漲”。在二季度監測報告中，她再次強調“謹防三四線城市曲線規避調控政策現象，以免土地市場再度過熱。”

    同時，經濟總體增長、通貨膨脹預期及持幣者入市“避脹”形勢下，土地價格總體反彈壓力不可低估。業內人士預計，未來一段時間，我國房地產投資仍將高位運行。