《企業觀察報》記者 徐景升

　　眾籌會改變房地產行業嗎?遠洋地產與京東金融的跨界合作，打的是什么算盤?

遠洋地產稱，其聯手京東金融推出的房產眾籌項目第二波是真眾籌 CFP/ 供圖

　　11月14日，遠洋地產(03377.HK)聯手京東金融打造的房產眾籌項目第二波來襲。其具體內容包括：11元籌9大城市購房首付款以及5000元籌12大城市折扣房資格。

　　此前的11月11日，遠洋地產聯手京東金融推出第一波房產眾籌項目“11元籌1.1折房”，引發市場關注。當時，由于參與者支付的11元最終可返還，因此被一些市場人士認為只是營銷噱頭，而非“真眾籌”。

　　“京東龐大的客群資源和創新的金融服務平臺，能夠擴大客戶覆蓋、促進項目成交，助推公司全年業績的達成。”遠洋地產開發管理部總經理丁暉對企業觀察報記者表示，第二波項目將真正體現眾籌本質。

　　京東金融產品眾籌負責人高洪偲的說法是，與遠洋地產的合作，“京東要玩真的、玩大的”。

　　對于遠洋地產聯手京東，克而瑞研究中心分析師朱一鳴持謹慎態度。他認為，房地產眾籌在中國仍處于起步階段。對于這種新事物，很難一下子預見其未來。

　　為促銷，玩眾籌?

　　房企擁抱互聯網，甚至有了一絲娛樂精神。

　　“從11月6日到現在，我們和京東金融每天變著戲法地玩，以至于雙方的團隊像打了雞血一樣，都想給用戶推出一些新東西、真東西。”遠洋地產相關人士說。

　　實際上，遠洋地產與京東金融的合作可分為三個時間節點。11月6日，遠洋地產聯手京東金融宣布開始“眾籌式”賣房，平時很少露面的遠洋地產總裁李明親自“站臺”;11月10日，遠洋地產宣布在11月11日推出11套1.1折房源;11月14日，遠洋地產聯手京東金融打造的房產“真眾籌”項目上線。

　　“互聯網時代來了之后，一切都是娛樂業。”丁暉將此次合作概括為：真合作、真創新、真回饋、真眾籌。他表示，“眾籌式”賣房既有全民中獎的娛樂感覺，又是一次真正的創新。

　　遠洋地產相關負責人則表示，房地產行業具備互聯網思維將是大勢所趨，公司與京東金融跨界聯手，意味著地產行業和互聯網金融合作的商業模式正在拉開帷幕。

　　此次眾籌活動從11月14日持續到11月29日，并分為兩檔，一檔是11元籌購房首付款，覆蓋北京、上海、杭州等全國9個城市。另一檔是5000元籌12個城市的折扣房資格。從11月14日開始，每天推出兩個城市的眾籌項目，北京、天津率先啟動，上海、大連、杭州、中山、武漢、秦皇島及撫順等城市，將根據用戶點贊數確定啟動順序。

　　按照遠洋地產的說法，在“11元籌首付”活動中，京東用戶支付11元，將獲得籌一套房三成首付款的抽取資格。同時，其他參與用戶將獲得京東商城全品類滿200元減20元的回報。

　　“這相當于用戶僅花11元，就有機會籌到購房首付款。”丁暉表示。據其介紹，遠洋地產在上述9個城市共拿出9套房源，包括北京遠洋春天著、秦皇島海悅公館、大連紅星海項目等。另一檔活動則涉及遠洋地產12個城市的25個項目。

　　此次眾籌的進展如何?

　　以遠洋北京春天著項目為例，截至11月23日中午12時籌集4.54萬元，參與者4129人。按照遠洋地產的規定，此項目必須在11月29日前籌到17萬元才算成功。若眾籌成功，遠洋地產將抽取一名幸運者獲贈住宅首付款約27萬元。

　　“把房子賣出去，眾籌就成功了。”遠洋地產相關人士表示，此次眾籌說白了就是為了促進銷售。

　　遠洋地產北京中聯公司營銷總監劉禹辰在談及眾籌帶來的變化時表示，平常周一到周五來電是30個左右，但發布眾籌消息后，11月10日一天的來電量激增至100個。

　　諸多難題待解

　　有消息稱，李明對于此次眾籌有所期待，目標瞄準了30億元銷售額。那么如果房地產市場恢復2013年的火熱，遠洋地產還會繼續推出眾籌嗎?

　　對此，丁暉坦言：“我覺得會，互聯網對行業的改變是一個趨勢，所以以后還會有一些眾籌模式產生。”

　　據其介紹，遠洋地產與京東金融的合作會一直持續下去。“李明正在積極推進與京東的合作，希望互聯網可以改變遠洋。盡管與互聯網公司比起來，傳統企業顯得慢了一些，但遠洋正在積極地學習。”

　　記者梳理發現，目前市場上的房地產眾籌大致分為三種類型。一是投資理財產品型，用房價上漲概念吸引投資者并募集資金投資房地產項目。項目增值則投資者獲利，貶值則虧損。二是營銷推廣型，將眾籌的概念應用在營銷活動中，但并不大范圍推廣。如搜房天下貸和蘇州萬科合作推出了一套100平方米房源，在網上以54萬元的底價起拍，溢價部分則分配給眾籌投資人。三是合作建房型，以“樂居眾籌”為代表，先尋找購房群體，后根據客戶的購房需求拿地，并通過專業開發商代建直至最終交付使用。

　　遠洋地產一內部人士表示，與那些打著房產眾籌幌子的營銷者不同，他們與京東的合作是“真眾籌”。

　　“這次我們讓大家知道真正的眾籌是什么。”高洪偲表示，參與者拿出11元，有可能得到買房的首付款。如果錢不夠，則由京東來補貼，京東會掏出90萬元的真金白銀。”

　　有業內人士稱，遠洋地產與京東聯手眾籌并非賣房這么簡單，背后實則暗藏玄機。

　　克而瑞研究中心的一份研報稱，房地產眾籌既可推進銷售，為房企“減負”，又可通過眾籌減少中間環節，降低成本，如廣告宣傳費、代理中介費、資金成本等。

　　例如，A股上市房企2014年二季度平均銷售費用率為3.28%，平均財務費用率為2.75%，單這兩項費用即可節省6.03%的成本。也就是說，購買一套200萬元的房屋，購房者有可能少花12萬元。

　　眾籌看上去很美，但也存在諸多待解的難題。

　　“目前，房地產眾籌在中國的發展時間尚短，甚至連眾籌的定義都沒有統一。”中咨律師事務所律師賈瑞果表示，國外的眾籌參與者利益和風險并存，而國內的眾籌發起者則屬于無利不起早。“眾籌模式與傳統模式不同，雖然出了問題有的也可以解決，但在法律層面目前尚屬空白區。”

　　朱一鳴則認為，對于一個仍處于萌芽階段的新事物，雖無法完全預見其未來，但也有一些規律可循，如房地產眾籌平臺將朝著專業垂直化、低傭金率化發展，代建服務商興起、個性化社區定制及互聯網地產時代的來臨等，都是未來可能的發展趨勢。

　　遠洋地產表示，他們對于眾籌也是走一步看一步，如果取得立竿見影的業績，則繼續擴大其規模。

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　　房產眾籌一覽

　　9月22日，萬科蘇州公司推出房產眾籌項目，稱只要投資1000元，就可獲得不低于40%的預期年化收益率。

　　11月1日,號稱“1000元買豪宅”的房地產眾籌產品“房寶寶”在北京亮相。

　　11月6日，保利東江首府推出房產眾籌房源，市場價14883元/平方米，總價202萬元，而眾籌金額為126萬元，相當于62折，預期最低收益10%，11月11日正式啟動認購。

　　11月10日，龍湖時光星座聯手搜房嘗鮮成都首個商業房產眾籌。龍湖地產稱，只需投資1000元，預期年化收益率不低于40%。

　　11月18日，平安好房聯手國內最大房地產企業萬科等共同推出房產眾籌項目，計劃一次眾籌216套房源。若眾籌成功，將創下國內單次房產眾籌數量最多的紀錄。