■ 京津冀產業園系列報道(11)
《企業觀察報》記者 徐景升
在京津冀一體化進程中，既有一些產業遷出北京，但河北、天津的一些企業也陸續進京。
10月17日，在北京豐臺科技園內，漢威國際廣場項目租賃部總監劉澈對企業觀察報記者表示，之所以有多家河北、天津企業入駐，源于豐臺科技園的優惠政策以及品質較高的辦公環境。
“京津冀三地發展不平衡，北京集中了更多的優質公共資源，這對入駐企業的未來發展提供了更多的機遇。”首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池如是說。
進駐企業的考量
“企業進駐并不是單純選址這么簡單，而是對未來三到五年的區域發展前景較為看好。”劉澈說。
據了解，豐臺科技園除了擁有生物醫藥、軌道交通、航空航天、工程服務四大傳統產業之外，還最新引入了金融行業，且正在打造金融港概念。例如，民生銀行、農業銀行、北京銀行等金融企業的后臺數據中心匯聚于豐臺科技園，且與金融街產業區實現了差異化運營。金融街產業區聚集了前端投資部門，而金融港則注重做金融后端服務。
曾幾何時，北京CBD、中關村等傳統商圈聚集著眾多企業。但由于企業的扎堆效應，使得租金連年走高，危機終于在2010年爆發，包括惠普在內的諸多外資機構選擇逃離核心圈。
此時，發展相對滯后的豐臺科技園等到了機會，因為這里同樣具備與中關村科技園一致的優惠政策。
“企業當初為什么愿意去中關村，是因為有政策補助。而豐臺科技園具備同樣的優惠政策，同時還擁有國貿5A級寫字樓辦公環境和后續物業服務。”劉澈表示，各個環節的加分使得漢威國際廣場的競爭優勢明顯。據其介紹，漢威國際廣場項目的規劃面積近85萬平方米，如此大體量的城市綜合體在北京并不多，與其規模大體相當的項目僅有國貿、東方廣場、華貿項目。
此外，租金較低也是漢威國際廣場的一大優勢。據介紹，該項目的日租金為4-4.5元/平方米，而CBD項目的日租金則為10-20元/平方米，中關村科技園也在10元/平方米以上。因此，除了北京的企業之外，許多河北、天津企業也相中了豐臺科技園。
“京津冀一體化需要5-10年，甚至10-20年的一個過程。”經濟學家、中國產業經濟研究院執行院長邱仰林表示，這表明在很長的一段時間內，北京是資源、人才、政策等要素高度集中的城市，因此很多天津、河北的企業，不是到北京設立總部就是建立分公司。
北京南城并非傳統的辦公區域，在人氣以及配套方面能否達標?劉澈認為，房地產行業的黃金原則就是“地段”。“在前些年可能有一些人會覺得豐臺區并不是很好，畢竟那時地鐵尚未開通，甚至連總部基地3期項目也不是特別好賣，但現在早已時過境遷。”
目前，在大力發展南城的利好政策促進下，北京已投資4000多億元改善南城的交通，地鐵9號線豐臺科技園站已進入北京1小時地鐵經濟圈，以前困擾豐臺科技園的交通瓶頸已破除。未來，豐臺科技園將與豐臺火車站實現接駁，成為一個重要的交通樞紐。
“具備了交通優勢，豐臺科技園的發展前景可期。”劉澈說。
破解京津冀屏障
京津冀一體化究竟是讓北京企業外遷，還是津冀企業進京?
對此，邱仰林表示：“關鍵是讓市場的力量進行分流，前提是打開京津冀之間的屏障。”
政策因素或許是正在打開的一道鎖。“入駐豐臺科技園的企業，盡管北京本地企業是主力，但河北的房地產公司、環保公司，天津的工業園總部也有一定的數量，比如河北眾美集團、天津工貿園等。”劉澈表示，入駐的企業有兩部分需求，一是企業總部，二是拓展新業務。
對于企業來講，更看重優惠政策。比如入園企業都可享受所得稅減免、高管個稅優惠以及員工的工作居住證、戶口等相關人才引進政策，這就解決了企業高管、員工的后顧之憂。
截至目前，隨著中鐵產業園、華夏幸福、“通號院”等項目的陸續開工，豐臺科技園區域的成熟度逐漸提升。
今年10月13日，北京市國土資源局拍賣位于豐臺科技園東區三期的一宗多功能用地，吸引了華潤、方興、龍湖、華夏幸福、中鐵建工共計5家企業參與。經過43輪爭奪，中鐵建工以25.8億元摘得該地塊，溢價率達56%，折合樓面地價15718元/平方米。
中鐵建工相關負責人表示，該地塊周圍的商業氛圍較好，豐臺科技園區域已發展成熟，且公司的總部位于該區域。“我們的后期產品以寫字樓和商業為主，且商業部分將選擇自持。”
“長期來看，京津冀一體化有助于解決北京交通擁堵、資源過度集中等問題。”邱仰林認為，現在北京的很多資源可以擴散。未來一段時間，房企會逐漸加大在北京周邊的津冀范圍內布局，這都將通過市場的力量去實現。比如說，現在中關村科技園設立了多個分園，石家莊把市區面積擴大了3倍，把很多縣市改為區，這都是實現京津冀一體化的重要方案。
“未來北京的發展空間不夠，就會通過市場的力量進行分流。”邱仰林說，與此相反，津冀企業進駐豐臺科技園則是另一種嘗試。隨著京津冀一體化的推進，如何實現多方共贏，最需要的是推動資金、技術、管理等要素實現自由流動、優化配置。
