■ 京津冀產業園系列報道(8)

　　《企業觀察報》記者 徐景升　　

　　“有些產業地產項目醉翁之意不在酒，看中的是低價拿到的住宅配套，我們拒絕這樣的發展模式。”9月22日，在通州光機電一體化產業基地內，北京經開亦城投資顧問有限公司項目經理蔣輝對企業觀察報記者表示，公司的運營策略是，堅持產業先行，以產業為主。

　　據蔣輝介紹，公司旗下的產品——國際企業大道項目同樣遵循這樣的發展模式，其產品定位以企業總部為主，包括研發、辦公、品牌展示、企業會所等。

　　對于近期業界熱議的京津冀一體化發展，蔣輝表示，期待打破地域限制，解決人才落戶及企業稅收等核心問題。

　　拒絕圈地賣樓模式

　　北京經開亦城投資顧問有限公司(以下簡稱北京經開)成立于2009年8月，是隸屬于北京經濟技術開發區的國有控股企業，由北京經濟技術投資開發總公司和北京經開投資開發股份有限公司共同出資成立。截至目前，北京經開已完成項目開發150多萬平方米，打造了國際企業大道、北京經開工大軟件園(BDA芯中心)、中和科技園等一系列品牌。

　　據了解，北京經開國際企業大道Ⅲ項目位于亦莊經濟技術開發區東部，通州光機電一體化產業基地內。該項目啟動區占地面積30萬平方米，建筑面積50余萬平方米。其先期開發建設部分的總建筑面積為26萬平方米，由62棟企業獨棟、雙拼集合辦公總部及商業部分組成。

　　談及國際企業大道項目，蔣輝表示，該項目位于北京東南五環，區位優勢明顯。“從這里到河北廊坊市僅30分鐘車程，比到亞運村還要快。此外，國際企業大道項目處在京津概念的核心地帶。隨著亦莊火車站的開通，該項目將在環渤?？偛炕刂刑幱谝粋€較好的戰略位置。”

　　在京津冀一體化進程中，有些企業需要把企業總部放在北京，把生產環節放在河北。還有一些企業需要進京發展，亦莊區域便成為一種很好的選擇。同時，河北方面則希望借助京津冀一體化實現產業升級，甩掉以往低端產業聚集的帽子。

　　河北經貿大學京津冀一體化發展協同創新中心專職副主任田學斌認為，京津冀協同發展關系到各方的城市布局、產業布局，更關系到三地的可持續發展。京津冀協同發展是大勢所趨，但協同推進的突出難點在于利益分享，即如何尋找到各方的利益平衡點。

　　“在當前產業地產大行其道的背景下，難免會出現一些亂象。”據蔣輝介紹，一些產業地產項目以引入產業的名義跟地方政府談，而實際上卻醉翁之意不在酒，他們看中的往往是產業配套建設。比如一些開發商因產業園區的商業和住宅項目成本低廉，因此多以賣房為主，最終造成當地的產業未發展起來，而地價、房價卻被拉高。

　　一位不愿具名的業內人士也表示，掛羊頭賣狗肉式的產業地產模式過于倚重賣房而忽視園區運營，甚至為了賣樓而圈地，會給當地的產業發展造成不良影響。

　　“我們看重的是園區運營、園區企業的資源和產業聚集。”蔣輝表示，北京經開采用園區化管理模式，從銷售到后續服務全程負責，使園區實現了真正意義上的運營。

　　蔣輝介紹說，亦莊區域有很多類似的企業辦公樓項目，有的甚至價格低于北京經開國際企業大道項目。“為什么很多企業最終選擇了北京經開，原因在于我們的開發思路和運營方式得到了企業的認可，我們平臺提供的服務是其他園區不具備的。比如，某個服裝品牌的總部需要產品清倉特賣，就可以使用北京經開的平臺發布，同時我們還擁有園區5萬多名員工的購買力。”

　　值得一提的是，北京經開還擁有教育資源及融資平臺。截至目前，北京經開與北京對外貿易經濟大學、北京工業大學等高校已展開合作，在課題和商機方面進行對接。同時，北京經開獨有的融資平臺可幫助符合條件的企業實現新三板上市。

　　破解戶口稅收瓶頸

　　“在園區內是先做好產業導入還是先建配套，北京經開的做法是產業先行，以產業為主。”蔣輝表示，北京經開在做項目時不是一上來就跟地方政府談配套，比如要多少住宅指標，而是實打實地先把產業做好。“這對企業客戶來說當然是好事，但對于我們來說則有些費力不討好，因為這么做沒有直接賣住宅來錢快。”

　　當然，北京經開也并非忽視住宅配套，只是在主次上有所區別。以國際企業大道項目為例，其涵蓋了產業用地以及配套用地。蔣輝介紹說，在配套設施方面，他們主要看如何為企業員工提供服務。“在國際企業大道項目的周邊，我們拿了F3、F2多功能用地，其中F2地塊內可以做一些70年產權的住宅配套。”

　　據蔣輝介紹，這些住宅配套產品不會提前向市場銷售，而是等待產業項目落地后，再把這些配套住宅優先銷售給園區內的企業。只有在滿足了企業的需求之后，才會面向市場進行銷售。

　　據悉，距國際企業大道項目1.5公里處，就是該項目的住宅配套。為了方便員工通行。園區在每天早晚高峰期開通了班車，每9分鐘一班，票價2元，有經開卡則可打八折。同時，國際企業大道項目還配有食堂、基礎商業等設施。

　　蔣輝認為，有了上述的配套設施，就可吸引人才落戶，集聚產業園區的氛圍和人氣。這與國家的產業發展方向、城市發展方向是一致的，還可減輕城市中心區的人口及交通壓力。“如果員工住在昌平，卻在南五環上班，每天花在路上的時間則需要四五個小時，容易造成人才流失。”

　　在京津冀一體化進程中，蔣輝坦言，希望相關部門能解決企業進駐園區面臨的一些困難。

　　蔣輝表示，在其接觸的一些企業中，戶口、稅收等問題尤為明顯。比如企業從河北、天津到北京之后，能否享受到同樣的教育、醫療等配套資源。企業想挪動一下，就涉及到納稅問題。再比如北京的企業把生產環節進行外遷，納稅該如何分配，優惠政策該如何協調，各地應摒棄地方保護主義，讓市場更好地配置資源。

　　“京津冀協同發展需要相關各方鼎力合作。”國家行政學院經濟學教研部主任張占斌認為，這不僅要有中央的統籌規劃、頂層設計，也需要各地協同、創新，從而實現科學定位、優勢互補。