《企業(yè)觀察報》記者 尹靖霏

　　馮侖是地產(chǎn)界的“思想家”，其著作《野蠻生長》一時風行，但是萬通的經(jīng)營卻顯得很中規(guī)中矩。馮侖在“創(chuàng)新”中錯失了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金期，目前的萬通地產(chǎn)就銷售規(guī)模來說已經(jīng)成為二線公司。如今，萬通的“去馮侖化”，又一次將馮侖推上了職業(yè)生涯的彎道口

　　淡出萬通地產(chǎn)的馮侖，在開啟人生“下半場”之初就遇到了挑戰(zhàn) CFP / 供圖

　　這一次，萬通地產(chǎn)創(chuàng)始人馮侖的進退再一次讓人關(guān)注。

　　9月19日，北京萬通地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱萬通地產(chǎn))董事會人事變動，被視為北京嘉華筑業(yè)實業(yè)有限公司(以下簡稱嘉華實業(yè))代言人的江泓毅當選萬通地產(chǎn)第六屆董事會董事長。萬通系人馬基本退出，包括現(xiàn)任董事長許立也不在新的董事會名單上。萬通出現(xiàn)“去馮侖化”跡象。

　　萬通地產(chǎn)“去馮侖化”的話題，今年8月時就一度沸沸揚揚。8月8日，萬通地產(chǎn)董事會重組的消息傳出，董事席位從7人減至6 人。萬通控股董事長馮侖通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將萬通地產(chǎn)的控制權(quán)拱手他人。

　　馮侖未來的職業(yè)生涯由此產(chǎn)生了很大的變數(shù)。多位業(yè)內(nèi)人士對企業(yè)觀察報記者稱，其退，是對萬通地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的全線讓位;其進，可能將投身于“理想城”的建設(shè)。不過，離開萬通的馮侖，能否通過“立體城市”的建設(shè)進行二次創(chuàng)業(yè)，書寫人生下半場的華彩呢?

　　馮侖露出“背影”

　　8月8日，萬通地產(chǎn)2014年度第五次臨時股東大會，通過了萬通地產(chǎn)新一屆董事會名單。與上屆董事會相比，馮系人馬3人退出，包括江泓毅在內(nèi)的嘉華實業(yè)2人入駐，則新6人董事會，至少有一半人馬代表嘉華實業(yè)，而9月19日，江泓毅當選萬通地產(chǎn)第六屆董事會董事長，嘉華實業(yè)上位事實明顯。

　　在資本市場，董事的大面積更換，往往意味著股權(quán)結(jié)構(gòu)的變化。公開資料顯示，上市公司萬通地產(chǎn)的控股股東是萬通控股，持股51.16%。萬通控股第一大股東是有25.9%的天津泰達，第二大股東是有23%的嘉華實業(yè)，第三大股東是萬通御風。馮侖通過交叉持股、個人出資等方式形成馮侖系，成為萬通地產(chǎn)實際控股人。2013年的萬通地產(chǎn)年報顯示，馮侖通過一致行動人持股28.32%，超出第一大股東天津泰達，是實際控制人。

　　知情人士告訴企業(yè)觀察報記者，馮侖已減持部分股份給嘉華實業(yè)，嘉華實業(yè)因此成為萬通地產(chǎn)的第一大股東。不過，上市公司方面尚未披露這一變化，萬通控股也未正面予以回復(fù)。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在尚無法預(yù)料，馮侖擔任的萬通控股董事長的位置是否會更換。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，馮侖的退出可謂一種主動行為，“馮侖從來不需要死守一個上市公司的虛銜。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為：“賣股份應(yīng)該理解為是主動地撤退，把整個經(jīng)營權(quán)讓新的運營團隊來操作。”

　　而在更多人看來，這更是一種無奈。易信城市與產(chǎn)業(yè)研究院院長陳寶存向企業(yè)觀察報記者坦言，馮侖的減持是一種無奈，萬通地產(chǎn)所謂的轉(zhuǎn)型也是一種無奈，畢竟萬通地產(chǎn)業(yè)績持續(xù)下滑。萬通地產(chǎn)2010-2013年財報顯示，近4年其營業(yè)收入維持在30億-50億元的規(guī)模，呈現(xiàn)下滑趨勢。2014年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入3億元，同比下降約52%;實現(xiàn)凈利潤約4800萬元，同比下降60%。

　　在嚴躍進看來，馮侖與泰達系以及嘉華實業(yè)系股東的分歧已經(jīng)產(chǎn)生。他告訴企業(yè)觀察報記者：“一邊是一位無心戀戰(zhàn)的大佬，一邊是一群無法坐視利益受損的股東——馮侖希望穩(wěn)健，同時多集中資源支持創(chuàng)新業(yè)務(wù)，尋找未來‘增量’，實現(xiàn)‘理想’。而泰達系以及嘉華實業(yè)系等股東希望少花錢，多賺錢，多分錢，希望做大企業(yè)規(guī)模，提升業(yè)績。”

　　當前房企生態(tài)環(huán)境的變化也給馮侖與萬通地產(chǎn)很大的壓力。有跡象表明，2014年地產(chǎn)行業(yè)進入了洗牌期。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，滬深港三大證券交易所上市的房企中，約一半房企的利潤出現(xiàn)不同程度下滑。“老大”萬科上半年的營收也出現(xiàn)了4年來的首次下降。在這種背景下，恒大地產(chǎn)探索地下冰泉、生態(tài)農(nóng)業(yè)等多元化發(fā)展方向，萬科欲將自己打造為城市服務(wù)配套商……第一批中國房地產(chǎn)業(yè)中崛起的企業(yè)家逐漸告別主營業(yè)務(wù)。萬通的部分股東急于將企業(yè)從泥沼中拽出，必然要做出一些緊迫調(diào)整，萬通必然需要新的管理層。

　　萬通開始“窒息式死亡”?

　　在地產(chǎn)圈，馮侖與萬科的王石、SOHO的潘石屹齊名，然而“萬通的經(jīng)營水平卻似乎與馮侖的‘思想水平’不成比例”。2003年底，萬通地產(chǎn)資本金和年度營業(yè)收入已雙雙進入中國房地產(chǎn)企業(yè)十強;十年之后，萬通依舊在二線房企低位徘徊，而萬達、萬科已領(lǐng)先成行業(yè)龍頭。

　　對此，馮侖也有反思。2014年4月7日，他在北大國家發(fā)展研究院在職MBA班《創(chuàng)新管理》課程上說：“2002年后，萬通剛剛還完債，我們不想高負債，用高杠桿來撬動市場，結(jié)果萬通失去了一段發(fā)展的好時期。雖然在這個時候萬通依然賺錢，但是萬通的創(chuàng)新沒了。于是慢慢地，安全變成了企業(yè)最大的目標。萬通開始了‘窒息式死亡’。”

　　“失去好時期”的重要表現(xiàn)，可能是不善借用資本市場。華泰聯(lián)合證券公司原分析師魚晉華告訴企業(yè)觀察報記者：“萬通實業(yè)1993 年就已成立，但萬通進入資本市場卻是在公司成立的 9 年之后。且由于持股比例過低，萬通實業(yè)的核心房地產(chǎn)資產(chǎn)并沒有上市。直至2006年股改后， 萬通地產(chǎn)才真正登陸 A 股市場。”

　　相比而言，萬科1991年便登陸資本市場，2008年以前，萬科利用A股IPO、發(fā)行B股及定向增發(fā)等多種融資手段籌得資金。從1990年到2007年底，萬科營業(yè)收入增長162倍，凈資產(chǎn)增長約660倍。2008年以后，A股市場融資大門向房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉，萬科融資主要靠合資伙伴的投資、公司內(nèi)部互保的銀行借款和大股東支持。萬科聚焦于住宅市場，其觸角伸向全國53個大中城市。

　　“失去好時期”的另一個方面，在于萬通資源整合不足，其在拿地環(huán)節(jié)的短板暴露無遺。“萬通作為民營企業(yè)，卻不擅整合政府資源，這成為限制公司發(fā)展的一大瓶頸。”SOHO中國商業(yè)地產(chǎn)的知情人士對企業(yè)觀察報記者如此分析。

　　為此，馮侖想出了一招——“傍大款”。2004年3月，萬通集團引進戰(zhàn)略投資者天津泰達集團，后者是天津的“大地主”。馮侖以蜜月期形容二者的合作：作為萬通控股的第一大股東，天津泰達多年來更多是財務(wù)投資者的角色，派出的干部以審計和財務(wù)投資為主;萬通則獲得了土地和資金兩方面的支持。除大舉進軍天津房地產(chǎn)市場，兩家公司在北京、杭州等地展開合作。

　　“傍大款”雖然部分改善了萬通集團的短板，但魚晉華認為，馮侖倡導(dǎo)“穩(wěn)健的發(fā)展策略”仍是疑問。馮侖倡導(dǎo)反周期的發(fā)展策略，即繁榮時期賣產(chǎn)品，蕭條時期拿地。因此，在市場狂熱的 2007 年，萬通地產(chǎn)并未過多參與土地(招拍掛)的盛宴，但穩(wěn)健的拿地策略卻讓萬通地產(chǎn)發(fā)展受困。截至2013年年末，萬通地產(chǎn)總在施項目13個，在施面積126萬平方米，銷售面積23.3萬平方米，簽約額約40億元，其經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長主要依賴于天津地區(qū)項目的經(jīng)營狀況。

　　對此，嚴躍進評價，馮侖一直給人一種理想化、詩意的人生態(tài)度。這種特質(zhì)，在萬通的業(yè)務(wù)開發(fā)和經(jīng)營中也會體現(xiàn)出來。馮侖著有《野蠻生長》一書，但是萬通的經(jīng)營卻顯得很中規(guī)中矩。萬通在業(yè)務(wù)發(fā)展上的步子邁不開，缺乏大房企咄咄逼人的戰(zhàn)略擴張態(tài)勢。

　　此外，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也對企業(yè)觀察報記者委婉表示，雖然馮侖的一些思維、理念比較超前，但同時期的萬科則更務(wù)實，更接地氣，更能把握市場機會。言下之意，萬通新業(yè)務(wù)過于超前、過于長線，遲遲難以產(chǎn)生現(xiàn)金流，這制約了企業(yè)的迅速發(fā)展。

　　2003年到2013年，是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，融資、拿地被房企視為跑馬圈地的“最佳利器”。2004年，馮侖卻提出轉(zhuǎn)型，首倡由“香港模式”變?yōu)?ldquo;美國模式”，由全能開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司，即直接投資和基金投資，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)、基金管理和資產(chǎn)管理等眾多領(lǐng)域，還包括海外市場。

　　于是萬通地產(chǎn)雖然貢獻了萬通控股90%以上的營業(yè)收入，但其盈利并沒有被用于地產(chǎn)領(lǐng)域的擴大再生產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)投其他創(chuàng)新型業(yè)務(wù)。蘭德咨詢總裁宋延慶曾參與萬通地產(chǎn)的咨詢，對此頗有感慨：近年傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雖然為萬通集團的發(fā)展立下汗馬功勞，卻始終不受重視。

　　馮侖預(yù)計，2013-2015 年，萬通集團新業(yè)務(wù)(基金業(yè)務(wù)及直投業(yè)務(wù))的貢獻，計劃將逐漸超過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)(萬通地產(chǎn))的利潤。這一目標目前看來幾乎難以實現(xiàn)。2012 年和2013 年，馮侖看重的新業(yè)務(wù)，其營業(yè)收入只占總營業(yè)收入的約3%，而“現(xiàn)金牛”依然是萬通地產(chǎn)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　新業(yè)務(wù)、立體城市以及海外投資占據(jù)大量資金，導(dǎo)致萬通集團的財務(wù)指標也亮了紅燈。2013 年，萬通集團的總資產(chǎn)同比下降2.29%，流動比率下降6.45%，長期負債增加17.30%。萬通地產(chǎn)2014年半年報顯示，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額更急轉(zhuǎn)直下，由去年同期的4885.87萬元變?yōu)?10.56億元。

　　追夢的殘局怎么下

　　馮侖總結(jié)“萬通六君子”散伙一事時曾說，“解決危機的唯一秘密就是犧牲。每次危機都有利益權(quán)衡，不敢犧牲就沒有勝利;中年男人要保持這種犧牲精神，堅持理想是唯一的心理支撐”。

　　馮侖淡出傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)，其目的是為了騰出精力追夢——打造立體城市。他將之譽為“自己人生的下半場”。 2009年底，馮侖出席哥本哈根“中國商界氣候變化國際論壇”時如此描繪立體城市的未來：在1平方公里范圍內(nèi)，通過合理的空間和功能布局，不僅可以為超過10萬人口提供居住場所，還將為他們提供就業(yè)、醫(yī)療、文化、教育等綜合服務(wù)，還能在一些樓層中的農(nóng)場種種地。

　　馮侖迫切地想知道未來的城市會是一種什么樣子，以便順應(yīng)時代潮流，但在思考這個問題的時候發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的城市發(fā)展模式問題很嚴重。

　　2009年4月，運作“立體城市”項目的北京萬通立體之城投資有限公司宣告成立，馮侖親自上陣，擔任董事長。馮侖重金聘請了國外知名建筑設(shè)計師、研究機構(gòu)提出設(shè)計方案。之后，他與河北廊坊、成都雙流、陜西西咸及浙江溫州四地地方政府展開選址并洽談。

　　但迄今為止，萬通的立體城市尚未出現(xiàn)完整成功案例，部分地區(qū)項目的選址也幾經(jīng)波折。去年10月，廊坊項目傳來了夭折的消息。目前，只有位于西安西咸新區(qū)的立體城市從簽約、拿地到開工均可算作進展順利。

　　萬通成都雙流縣立體城市項目也一波三折。2011年，萬通集團與雙流縣簽訂了合作協(xié)議，但僅一年后，有關(guān)上述項目的消息漸漸沉寂下去。成都市一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，新的領(lǐng)導(dǎo)上臺后，立體城市概念已經(jīng)不再受到重視。

　　嚴躍進坦言，地方政府的想法不一定和其想法匹配。地方政府簡單地把此類物業(yè)當作新城的一個標桿項目，在試點的過程中，缺乏可持續(xù)的支持，有一種頭腦一熱就上馬的特點。

　　克而瑞城市運營事業(yè)部總經(jīng)理高曉偉也對企業(yè)觀察報記者表示：“城市以何種載體呈現(xiàn)并不重要，只要產(chǎn)業(yè)、居住、生活配套等城市功能完善，人就愿意居住。但地產(chǎn)商面臨的一個現(xiàn)實問題是拿不到土地。建設(shè)立體城市關(guān)鍵是把資源找來，資源方是否認可這樣的方式，比如醫(yī)院等資源方有自己的載體，不愿意和你‘玩兒’，這就是一個大問題。”

　　“立體城市是對現(xiàn)在‘城市病’尋求的一種突破。在大的思路上，立體城市概念有其可取性，但在操作上未必能夠變現(xiàn)。”陳國強對企業(yè)觀察報記者說。

　　馮侖12年來還一直有在互聯(lián)網(wǎng)建房子的夢想，推出“自由筑屋”概念，隨后與地產(chǎn)中介公司——思源經(jīng)紀達成協(xié)議。這是一個基于客戶定制的虛擬開發(fā)商平臺，是萬通用互聯(lián)網(wǎng)思維改造房地產(chǎn)的嘗試。但目前也沒有什么成效。

　　“在國外土地私有的環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)提供房屋定制服務(wù)，有現(xiàn)成的土地、較好的區(qū)位、現(xiàn)成的配套設(shè)施，房屋網(wǎng)上定制有可能走得通。”陳國強告訴企業(yè)觀察報記者，房屋定制只能解決一些小眾的需求，但是在中國土地公有的模式下，大規(guī)模、大面積地推廣很難，其中的難度就是土地問題。